2018 법무사 4월호

상담실 본인 소유의 작은 건물을 임차 중인데, 임차인이 15개월간 임대료를 내지 않고 차일피일 미루더니 지금은 아예 건물 출입문을 잠가놓고 행방을 감춰버렸습니다. 밀린 임대료가 임대보증금보다 많은 상태라 임차한 건물을 인도 받기 위해 소송과 강제집행을 하려고 하는데, 임차인이 무자력 상태라 소송비용이나 강제집행 비용 등을 받기 어 려울것같습니다. 건물을인도받기위해가장손실이적은방법은무엇일까요? 장기간 임대료를 연체한 임차인을 상대로 건물인도소송과 강제집행을 해야하는데, 비용을절약하고 싶습니다. Q. 민사 건물인도소송등을 제기한 후, 인도집행전에 금전채권 강제집행을 하면 비용을 절약할수있습니다. A. 우선 임대차계약을 해지하고 임대차관계부터 종료한 후에 건물의 인도 및 차임, 또는 손해배상청구소송을 제 기해판결을받아야합니다. 임대차는 원칙적으로 계약기간 만료로 종료가 되는데, 계약기간 만료 전이라 하더라도 임차인의 밀린 차임이 2 기또는 3기의차임액에달할때에는임대인이계약을해 지할수있습니다(「민법」 640조, 「주택임대차보호법」 6조 3항, 「상가건물임대차보호법」 10조의8). 귀하의 경우도 임차인의 차임연체를 이유로 묵시의 갱 신중인지여부와상관없이임대인인귀하가계약을해지 하여 임대차를 종료시킬 수 있습니다. 임대차의 종료로 임차인은 목적물에 대한 점유권원을 상실해 불법점유상 태가 되고, 임대인은 건물의 인도와 연체차임 및 불법점 유로인한손해배상청구를할수있습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임차인을 피고로 하여 건물의 인도와연체차임및이에대한지연손해금, 기준일부터인 도완료일까지 차임상당의 손해배상을 함께 구하여(객관 적병합) 소송을제기하면됩니다. 한편, 위 소송에서 판결을 받으면 강제집행에 착수할 수있는데, 임차인이무자력해서강제집행비용을돌려받 을 길이 없다면, 건물 내에 있는 임차인 소유의 물건들을 매각해 먼저 금전채권(연체차임과 손해배상금)부터 집행 하는 방법을 사용할 수 있습니다. 이는 임차인의 모든 물 건을 매각하고 아무것도 남아 있지 않아 집행관이 인도 완료를 선언하게 되면, 그것만으로 집행이 종료되기 때문 에상당한시간과비용을절약할수있습니다. 다만, 실제상황에서는경제적가치가없어매각대상에 서 제외된 물건들이 남게 되고, 이를 소유자인 임차인이 인수하지 않아 별도로 보관해야 하는 불편함이 따를 수 있습니다. 하지만 보관할 물건의 분량이 적고, 보관· 취급 에 특별한 주의가 요구되지 않는다면 집행·보관비용이 크 게절약되기때문에좋은방법이될것입니다. 생활속법률 법률고민상담실 40