2018 법무사 6월호

아파트단지내상가에보증금 2000만원, 월세 200만원, 계약기간 3년을조건으로점포하나를임차해영업중 입니다. 그런데계약당시공인중개사로부터최고의상업지역이라고소개받은이상가가 1년만에인접지역에큰상 권이 형성되면서 지금은 입주조차 제대로 안 되고 있습니다. 장사도 잘 되지 않는 상황에서 월세까지 너무 비싸니 부담이가중되고있는데, 이런경우법적으로임대인에게월세를인하해달라고할수있다고하던데, 정말인가요? 주변 상권이 새로 형성되면서 장사가 잘 안되는데, 임대인에게 월세를 내려달라고 하고 싶습니다. Q. 상가 임대차 우리 「상가건물임대차보호법」에서는 귀하와 같은 사례 에서임대인에게월세인하청구를할수있습니다. 즉, 차 임또는보증금이임차건물에관한조세, 공과금, 그밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않 게된경우, 장래의차임또는보증금에대해증감을청구 할수있도록한것입니다(법제11조). 특히감액의경우는 그비율에한도가없으며, 임대차계약당시임차인이월세 의 감액을 요구하지 않겠다고 약정을 했다 해도, 이는 임 차인에게불리한약정으로무효입니다(법제15조). 판례도 “임대차계약에있어서차임은당사자간에합의 가있어야하고, 임대차기간중에당사자의일방이차임을 변경하고자할때에도상대방의동의를얻어서하여야하 며, 그렇지아니한경우에는민법제628조에의하여차임 의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결 시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방 은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행 규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리 한것이므로민법제652조에의하여효력이없다.”(대법원 1992.11.24.선고92다31163판결)고판시하고있습니다. 또한 임대인에 대한 판례는 “임대차계약에 있어서 차 임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대 로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임 대인에게도 차임증액 청구를 인정하여야 한다.”(대법원 1996.11.12.선고 96다34061판결)고판시하고있습니다. 따라서아파트단지내상권이형성되지못해상가입주 가제대로되지않으며, 인접지에대형상권이형성되면서 임대차계약당시예상과달리영업이부진하다는것이객 관적으로증명되고, 계약당시약정된월세를계속적으로 지급하는것이현저히부당하다고인정될만한사유가구 체적으로입증된다면, 귀하는임대인에게장래지급할월 세의감액을청구할수있습니다. 조남묵 법무사(강원회) 계약 당시월세의 지급이 부당하다고 인정할 만한 구체적 입증자료가 있다면 감액 청구가 가능합니다. A. 37 법무사 2018년 6월호