아파트단지 내 상가에 보증금 2000만 원, 월세 200만 원, 계약기간 3년을 조건으로 점포 하나를 임차해 영업 중 입니다. 그런데 계약 당시 공인중개사로부터 최고의 상업지역이라고 소개 받은 이 상가가 1년 만에 인접지역에 큰 상 권이 형성되면서 지금은 입주조차 제대로 안 되고 있습니다. 장사도 잘 되지 않는 상황에서 월세까지 너무 비싸니 부담이 가중되고 있는데, 이런 경우 법적으로 임대인에게 월세를 인하해 달라고 할 수 있다고 하던데, 정말인가요? 주변 상권이 새로 형성되면서 장사가 잘 안되는데, 임대인에게 월세를 내려달라고 하고 싶습니다. Q. 상가 임대차 우리 「상가건물임대차보호법」에서는 귀하와 같은 사례 에서 임대인에게 월세 인하 청구를 할 수 있습니다. 즉, 차 임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않 게 된 경우, 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구 할 수 있도록 한 것입니다(법 제11조). 특히 감액의 경우는 그 비율에 한도가 없으며, 임대차계약 당시 임차인이 월세 의 감액을 요구하지 않겠다고 약정을 했다 해도, 이는 임 차인에게 불리한 약정으로 무효입니다(법 제15조). 판례도 “임대차계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의 가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하 며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임 의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결 시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방 은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행 규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리 한 것이므로 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.”(대법원 1992.11.24.선고 92다31163판결)고 판시하고 있습니다. 또한 임대인에 대한 판례는 “임대차계약에 있어서 차 임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대 로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보여지는 경우에는 형평의 원칙상 임 대인에게도 차임증액 청구를 인정하여야 한다.”(대법원 1996.11.12.선고 96다34061판결)고 판시하고 있습니다. 따라서 아파트단지 내 상권이 형성되지 못해 상가 입주 가 제대로 되지 않으며, 인접지에 대형 상권이 형성되면서 임대차계약 당시 예상과 달리 영업이 부진하다는 것이 객 관적으로 증명되고, 계약 당시 약정된 월세를 계속적으로 지급하는 것이 현저히 부당하다고 인정될 만한 사유가 구 체적으로 입증된다면, 귀하는 임대인에게 장래 지급할 월 세의 감액을 청구할 수 있습니다. 조남묵 법무사(강원회) 계약 당시 월세의 지급이 부당하다고 인정할 만한 구체적 입증자료가 있다면 감액 청구가 가능합니다. A. 37 법무사 2018년 6월호
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