2018 법무사 7월호

가. 사업자등록을하지못한상인도보호해야 「지역상생발전법」은 「상가임대차법」 제2조제1항 2) 에따 른 건물만 그 적용 대상으로 함으로써 사업자등록의 대 상이되는건물을요건으로하고있다. 그러나 사업자등록을 한 상인은 전체 상인의 반수에 불과하고, 영세사업자의 경우는 「부가가치세법」 상 사업 자등록이 없어도 되기 때문에 이들은 법의 보호를 받지 못하는사각지대에놓이게된다. 또한, 사업자등록이되지않는종교단체나자선단체등 의비영리단체임대차도보호되지않는문제점이있다. 따 라서 비영리단체 등도 차임 등 증감청구에 관한 적용 대 상이될수있도록보완이필요하다. 나. 환산보증금제도폐지도반영해야 현행 「상가임대차법」은대통령령으로정하는보증금액 이하의임대차는법적용대상이지만이금액을초과하는 임대차는적용범위에속하지않는다. 낮은 환산보증금 때문에 전체 상가건물 임차인의 약 30%는 「상가임대차법」의 적용 대상에서 배제되었다. 이 법률이 시행된 지 15년이 지나도록 여전히 전체 임차인의 약 30%는사각지대에놓여있다. 「상가임대차법」의 적용 범위를 제한하는 것은 환산보 증금을초과하는비용으로계약을체결한상가건물임차 인은 서민이 아니므로 굳이 법률로 보호할 필요가 없다 는 데 근거하고 있다. 하지만 「상가임대차법」은 영세 자영 업자만을위한시혜적보호정책으로국한해서는안되고, 모든임차인에게보편적으로적용되어야한다. 박주민·홍익표의원이발의한 「상가임대차법」 개정안에 는 환산보증금 제도를 폐지하는 안을 담고 있다. 가게 규 모가크든작든임차인은본질적으로동일한성격을가지 므로 모두가 법적 보호의 대상이 되어야 한다는 것이다. 필자도이개정안이바람직하다고본다. 「지역상생발전법」의 특례규정에도 이와 같은 환산보증 금제도폐지를반영하는보완이필요하다. 다. 임차인의계약갱신요구권, 합목적적으로개정해야 「상가임대차법」은 임차인에게 5년의 임차기간 안의 범 위에서 계약갱신요구권을 부여하고 있다. 이러한 제도의 취지는, 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확 보하고영업을시작하는상인들의경우영업초기의투자 비용이나 시설비용이 과대한데도 임대차기간의 만료로 인하여영업장을옮겨야할경우그초기비용을회수하지 못하는손실을입게되므로, 상가건물임차인에게영업개 시일로부터 최소한의 임차 기간을 보장함으로써 위와 같 은비용회수를용이하게하려는것이다. 3) 하지만 「상가임대차법」에서 계약갱신요구권을 5년으로 제한하고있다는것이문제다. 국세청이발표한자료에의 하면, 상가임대가가장많은업종은일반음식점으로조사 되었는데, 중소기업벤처부가 작년 12월에 발표한 자료에 의하면 2008년에창업한소상공인중 2013년까지 5년간 생존한비율은불과 29%였다. 서울시가 2015년 12월부터 서비스를 시작한 ‘우리마을가게 상권서비스’ 자료도 서울 상권의 10년생존율은 19.89%인것으로나타났다. 4) 이렇게 생존율이 낮은 상황에서 계약갱신을 요구한다 는 것은, 임차인이 상당한 노력을 통해 어느 정도의 상권 을형성하고있다는의미일것이다. 그런데 건물주가 임차인에게 5년이 지났으므로 계약 갱신을거부한다면임차인들로서는 5년간황무지에서갈 고닦아 기름진 옥토를 만들어 놓고 이제 농사를 좀 지을 만하니까 땅을 빼앗는 꼴이나 마찬가지일 것이다. 5년이 라는 기간은 임차인이 상권을 형성하고 영업이익을 누리 기까지너무짧은기간이다. 그래서 민주당 박주민 의원이 발의한 「상가임대차법」 개정안은 위 5년 제한 조항을 폐지하자는 내용을담고 있 고, 홍익표 의원 등의 개정안은 최초의 임대차기간을 포 함한 10년을 초과하지 않는 범위로 하자는 안을 담고 있 시사속법률 주목! 이법률 30