2018 법무사 7월호

상담실 경매를 통해 토지와 건물을 취득한 사람입니다. 취득 전 현황을 보러 갔을 때는 큰 건물 1동과 창고로 보이는 건 물 2동이 있었는데, 매각대금납부후 건물의 인도청구과정에서창고인줄알았던건물 2동중 1동이실제는주택 으로 개조되었고, 사람이 살고 있는 것을 알게 되었습니다. 개조한 창고에서 살고 있던 사람은 자신이 창고를 주택 으로개축했다면서인도청구에응할수없다고합니다. 경매기록을다시확인해보니이창고가현황조사서에는 ‘제 시외건물’로조사되었고, 감정평가대상에서도제외되어있는것을알았습니다. 이창고를인도받지못하게되면제가낙찰받은건물중간에타인소유건물이존재하게되어원래사용코자했 던목적대로사용할수없게됩니다. ‘제시외건물’의소유자로부터건물을인도받으려면어떻게해야하나요? 경매로매수한 건물 중주택으로 개조된 창고 한 동이 ‘제시 외 건물’로 되어 있고, 거주자는인도를 거부합니다. Q. 민사 집행 귀하의경우는 ‘제시외건물’이 타인 소유로 매각대상에서제외되었으므로 명도소송을하는 것이좋습니다. A. 매수대금 납부 후 6월 이내에는 집행법원의 부동산인 도명령절차를 통해 채무자나 소유자, 또는 압류의 효력 발생후점유를시작한점유자로부터점유를이전받을수 있습니다. 다만점유자가매수인에게대항할수있는권원 을갖고있는경우는인도명령절차에의할수없습니다. ‘제시 외 건물’은 경매대상인 토지 지상에 있으나 경매 대상이 아닌 건물로 경매채권자가 경매신청 대상에서 제 외했거나경매대상에포함되지않은건물을말하며, 제시 외 건물이 종물이나 부합물에 해당되면 저당권의 효력이 미치는것으로보아경매대상에포함, 매수인에게이전됩 니다. 그러나 귀하의 경우는 ‘제시 외 건물’이 타인 소유로 매 각대상에서 제외된 경우에 해당되어 저당권의 효력이 미 치지 않아 매수인인 귀하에게 이전되지 않고, 제시 외 건 물로계속남아법정지상권이성립될여지가있게됩니다. 법정지상권이 성립하는 대표적인 예로는 토지와 그 지 상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우로서 ▵건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우 (「민법」 제305조제1항), ▵본 사례와 유사하게 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물 이 소유자가 다르게 된 경우(「민법」 제366조제1항)가 있 습니다. 따라서 「집행법」 상의 인도명령절차보다는 명도소송에 의해처리하는것이좋을것입니다. 명도소송에서건물소 유권을주장하는자의권원을명백히밝힌후명도를구하 거나지료를청구하는것으로권리행사를해야합니다. 생활속법률 법률고민상담실 44