2018 법무사 7월호

약 600평의 소유 토지를 4개로 분할해 일부는 건축인허가를 받고, 일부는 인허가 신청을 하지 않고 있던 중 지 인으로부터 아직 인허가 신청을 하지 않은 토지를 매수하고 싶다는 제안을 받았습니다. 저는 그 토지는 인허가 여 부가 불명확한 상황이므로 허가가 난 토지를 매수하라고 했고, 인허가 신청을 해서 허가가 나면 그때 정식으로 계 약을하자고도했지만, 지인은굳이미허가토지가맘에든다며 “이미일부부지허가가났으므로나머지도문제없 다”고해서저는매매계약서에 “매수인의노력과비용으로건축인허가를한다”는특약사항을명시한후계약을체 결했습니다. 그런데 3개월이지난최근에매수인이매수토지에건축허가가나지않았다며매도인의하자담보책임 으로계약을해제하고매매대금을반환하라는내용증명을보냈습니다. 매수인의요구를들어줘야하나요? 굳이 건축 미허가 토지를 계약하겠다더니 막상 건축허가가 나지 않자 하자가 있다며 계약을 해제하자고합니다. Q. 민사 문상현 법무사(인천회) 위사례에서사건토지에대한건축인허가의불허가사 유가 계약 당시부터 존재한 것이었다면 하자가 있다고 볼 수있으나, 매매계약성립당시에는존재하지않았으나그 이후 사유(법령개정, 도시계획변경 등)로 인한 것이라면 하자가있다고볼수없습니다. 한편, 위 불허가 사유가 계약 체결 당시부터 이미 존재 하고 있었던 경우라도 계약서의 특약사항 문구를 담보책 임면제 특약으로 볼 수 있는지가 문제 되는데, 매도인의 담보책임에 관한 규정은 강행규정이 아니므로 당사자 간 특약으로배제하거나경감하는것은무방합니다. 위사례에서매도자는매매대상토지에대한건축인허 가가 불명확한 상태에서 매수인에게 이미 허가가 나있는 토지의 매수를 권했을 뿐만 아니라, 허가를 득한 후 계약 체결할것을먼저제안하였고, 그럼에도불구하고매수인 의그릇된판단하에조급한계약체결에이른것입니다. 또, 이 과정에서 기재된 “매수인의 노력과 비용으로 건 축인허가를 한다”고 기재된 특약사항은 매도인 입장에서 는 “만일 허가가 나지 않더라도 매도인에게 책임을 묻지 않겠다”는내용으로해석할수있는담보책임면제특약으 로볼수있을것으로판단됩니다. 다른 한편으로 매도인이 매수인에게 과실이 있음을 공 인중개사의 증언(매도인이 여려 차례 인허가 확정 후 매 매계약을체결하자고한사실및이미건축인허가된부지 의매수를권유할사실등등계약당시의구체적사정) 등 을 통하여 입증한다면 「민법」 580조 단서규정에 의하여 매도인은담보책임을지지않을수있을것입니다. 매수인의과실임을 증언 등을 통해 입증한다면 매도인이 담보책임을 지지 않아도 될 것으로 보입니다. A. 47 법무사 2018년 7월호