2018 법무사 10월호

2012.12. 서울에서보증금 5억, 월세 200만원에상가임대차계약을체결하고, 매년갱신해 2018.12.로 6년이되 는임차인입니다. 그런데이제가게를팔고권리금을회수하고싶은데, 임대차계약시에 “임대인에게권리금의반환 등 일체의 권리를 주장하지 아니한다.”는 특약을 맺은 게 있어서 권리금 회수가 가능할지 걱정입니다. 게다가 가게 보증금과 월세가 고액이고, 권리금 보호규정이 시행(2015.5.15.)되기 전에 월세계약을 해서 현재는 6년이 되어 계 약갱신요구기간인 5년도지났는데, 권리금을받을수있을까요? 가게 보증금과 월세가 고액이고권리금 반환불가 특약을 맺었는데, 권리금을 회수할 수 있을까요? Q. 민사 귀하께서체결한 ‘반환불가특약’이있더라도권리금회 수가 가능합니다. 「상가건물임대차보호법」 제15조(강행 규정)에는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에 게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정되어 있고, 귀하가 체 결한 권리금 포기 특약 역시 임차인인 귀하에게 불리한 것이기때문에효력이없습니다. 또, 「상가건물임대차보호법」 제2조제1항에 따라 서울 의경우보증금과월임대료환산액의합계금액이 6억 1천 만 원을 초과하는 고액인 경우는 위 법의 적용대상에서 제외되기는 하지만, 2015.5.13. 신설된 제2조제3항에 따 라 위 금액과 무관하게 「상가건물임대차보호법」의 권리 금 관련 규정이 적용됩니다. 따라서 귀하의 경우도 비록 가게의보증금과월세가고액이라하더라도위규정에따 라권리금을받을수있습니다. 한편, 임대차 6년차로 계약갱신 요구기간 5년이 지나 권리금회수가어려울것이라는걱정도크게하실필요는 없을 것 같습니다. 최근 대전지방법원이 계약갱신요구권 (「상가건물임대차보호법」 제10조)의 적용 유무와 관계없 이권리금보호규정(동법 11조의 3)의적용을인정하여권 리금 회수기회를 보장하는 판결을 한 바 있습니다(2016 나108951사건). 물론, 오랜기간영업하면서권리금에대한유무형의이 익을 충분히 향유한 점을 고려해 (손해배상) 청구금액의 50%를 감액해 인정한 것이긴 하지만, 그래도 이 판례에 따라귀하도권리금회수가가능한것입니다. 마지막으로, 계약갱신 요구기간이 지났다는 문제인데, 이역시걱정하실필요가없는것이 「상가건물임대차보호 법」 부칙 제3조에서는 “제10조의4(권리금 회수기회의 보 호)의개정규정은이법시행당시존속중인임대차부터 적용한다.”고규정하고있기때문입니다. 임차인에게 불리하게 체결된 특약은무효이고, 보증금·월세가 고액인 가게도 권리금을 받을 수 있습니다. A. 이재욱 법무사(서울중앙회) 43 법무사 2018년 10월호