2018 법무사 10월호

합의하여 실제 거래된 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 것을 말한다. 2006년, 부동산 실거래가 신고가 의무화되기 전에는 다운계약서 작성이 관행처럼 이루어 져서불법이아니라오히려관습법처럼여겨질여지도있 었다. 그러나지금은실거래가신고가완전히정착되어위 법한 ‘탈세’로서처벌을받아야한다는법인식이확고해져 있다. 다운계약서의 논란은 부동산매매 시 「부동산등기법」 상등기원인을증명하는서면으로서, 등기시첨부되는서 면이 실제 거래가액보다 낮은 거래금액으로 작성되었다 는 문제라 하겠다. 따라서 이에 대한 공시방법과 그 원인 을 증명하는 서면의 유래에 대해 알아볼 필요가 있을 것 이다. 1) 양도방법과공시방법 부동산매매에 있어 고래로부터의 고민은, 매수인이 취 득한 소유권을 어떻게 보호할지에서 시작해 점차 어떻게 외부에 알려 거래질서를 보호할지의 순서로 발전하였기 때문에, 연혁적으로는 그 매매대금이 중요하지 않았고, 다만 그 매도의 의사가 진실한 것인지, 매수자의 권리가 진정 성립되어 보호받을 수 있을지가 문제되었다고 할 것 이다. 따라서 등기원인을 증명하는 서면은 매도인이 매수인 에게 당해 부동산을 매도한 사실을 증명하면 족한 것이 지, 그 금액이 얼마인지에 대하여는 별 관심이 없었다고 할것이다. 「부동산등기법(의용)」 시대부터 현재에 이르기까지 가 장 중요한 것은 매도인이 매매한 사실이 있는지, 당해 부 동산에 대하여 그 소유권을 타에 이전하는 의사가 존재 하는지이고, 그대금은부차적인것이라고할것이다. 성립요건주의를 취하는 우리 법제임에도 계약서는 검 인을 받는 것을 기화로 마치 물권적 의사표시를 담아낸 것처럼비쳐지기도하지만, 계약서는검인을하든지안하 든지 단순히 계약사실에 대한 증거일 뿐, 물권적 의사표 시를증명하는서면으로보는것이타당할것인지는현재 도의문이라는것이필자의생각이다. 다만, 현재는 「부동산등기법」 제40조의 첨부서면 규정 에 의하여, 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하 는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 「대법원규칙」이 정하는 거래신고필증과 매매 목록을 첨 부케하였다. 2) 등기원인을증명하는서면등(매매와관련하여) 「부동산등기법」 상 최초로 검인계약서가 등장한 것은 1978.12.6. 제정된 법률 제3158호에 의해서였다. 당시 부 동산투기의가열화와음성적거래를억제하고, 특히소유 권의 매매 또는 교환 시 등기원인에 관한 분쟁을 방지하 기 위해 도입되었다. 그러나 그 시행은 보류(부칙 규정에 의하여대통령령이정하는날부터적용한다)되었다. 1978년 당시는 매도증서에 「지방세법」에 따른 시가표 준액을 기재하여 제출하였는데, 그 시가표준액이 과세관 청이고시한시가표준액으로서취·등록세도그에따라부 과되었다. 그러나 1988.10.1. 시행된 「대법원규칙」 제1028 호및 「부동산등기법시행규칙」 제51조의2에의해검인계 약서가 첨부되면서 매도증서는 역사 속으로 사라지고, 이 후 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 시 계약서를 제출 하게되었다. 그러나 실제 거래가액으로 신고할 경우 세금이 높아지 는 것에 대한 국민 일반의 거부감이 있었던 것은 당연한 귀결이었다할것이다. 이에 따라 오랫동안 매도증서를 작성하던 연장선에서 실제 매매계약서와 별도로 다운계약서를 작성, 신고하는 관행은 일반국민에게는 물론이고, 전문자격사에게도 당 연시되었으며, 이는 마치 탈법이라기보다는 관습법에 가 깝게인식되고운용되기에이르렀다. 1990.8.1. 중간생략등기, 등기원인의 허위기재, 명의신 53 법무사 2018년 10월호