2018 법무사 11월호

상담실 저는 다가구주택 옥탑방을 보증금 1700만 원에 전세하여 살고 있습니다. 이 옥탑은 원래 옥상에 물탱크를 설치 할자리에지은것이라건축물관리대장이나부동산등기부상에도나타나지않는건물입니다. 최근이주택에경매 가 진행 중인데, 저는 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아두었기 때문에 큰 걱정을 안 했는데, 사람들이 옥 탑은불법건축물이라 「주택임대차보호법」 상의보호를받지못할거라고해서걱정입니다. 사람들말이맞는지요? 다가구주택 옥탑에 살던 중주택이 경매로넘어갔는데, 옥탑 세입자는법의보호를 받지 못하나요? Q. 주택 임대차 옥탑이라도 주거용으로형태가 갖춰져 임차·사용했다면 「주택임대차보호법」의 보호를받을수 있습니다. A. 「주택임대차보호법」 제2조는 “이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다”라고 규정하고 있습니다. 그리고 관할관청으로부터 허가를 받 지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으 나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 「주 택임대차보호법」이 적용될 수 있는지에 관해 판례는 아 래와같이판시하고있습니다. “「주택임대차보호법」은 주택의 임대차에 관하여 「민 법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안 정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일 부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐, 임 차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지아닌지를구별하고있지아니하므로, 어느건물 이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하 였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다” (대법원 2007.6.21.선고 2004다26133전원합의체판결). 또 다른 판례에서도 “「주택임대차보호법」 제2조 소정 의주거용건물이란공부상의표시에도불구하고그실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 「주택임대차보호법」이 적 용되려면 임대차계약 체결 당시 건물의 구조상 주거용으 로서의형태가실질적으로갖추어져있어야한다”고하였 습니다(대법원 1986.1.21.선고 85다카1367판결) 따라서 위 사례의 옥탑이 불법건축물로서 행정기관 에 의해 철거될 수도 있는 것은 별론으로 하고, 위 옥탑 은 위 건물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로 서 경매절차에서 건물과 같이 매각될 것이므로(서울지법 1998.4.29.선고 98나1163판결), 귀하께서임차할당시주 거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고, 주거 용으로임차하여사용하였다면 「주택임대차보호법」에의 한보호를받을수있을것으로보입니다. 생활속법률 법률고민상담실 42