2019 법무사 2월호

저는 부동산(2억 8천만 원) 매매계약을 하면서 통상 약정계약금으로 매매대금의 10%(2800만 원)를 지급하지만, 집 이마음에들어우선가계약을하자고제안해매도인과만난당일에가계약금 500만원을매도인계좌로입금하였고, 나머지 2300만 원은 4일 후 주기로 했습니다. 그런데 다음 날 매도인이 갑자기 개인사정이 생겼다며 계약을 파기(해 제)하자고 하면서, 자신은 약정계약금이 아닌 가계약금 500만 원을 받았을 뿐이고, 계약서도 정식 작성한 것이 아니 기때문에해약금을줄의무가없다고합니다. 매도인의말대로저는해약금을받을수없는건가요? 매수 부동산의 가계약금만 지급한 상태에서 매도인이 계약을 해제하면 해약금을 받을수 없나요? 민사 매도인에게해약금으로약정계약금상당의위약금청구및 그배액의청구를 할수 있습니다. 귀하의 사례에 해당하는 판례(대법원 2008.3.13.선 고2007다73611)가있습니다. 이판례에따르면, “…단지계약금을지급하기로약 정한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 「민 법」 제565조의의해계약을해제할수있는권리는발 생하지 않는다 할 것이고, 사안과 같이 당사자가 계약 금의 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기 로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금을 지급하지 아니하는 한―또는 지급하기 전에는―계약금 계약은 성립하지아니한것이므로당사자는임의로주계약을 해제할수없다”고하였습니다. 따라서귀하의사례에서매도인은임의로계약을해 제할수없고, 계속이행을거절할경우에는매수인인 귀하가매도인의이행지체를이유로위약금(별도의위 약금 특약이 있어야 함) 명목으로 (약정)계약금 상당 액(2800만원)을청구할수있을것입니다. 그런데 최근 계약금의 일부만 지급된 경우, 지급받 은 금원의 배액만 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 주장한사안에있어또다른판례(대법원2015.4.23.선 고 2014다231378판결)에 따르면, 실제 교부받은 계약 금의 배액만 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 계약의 구속력을 약화시키는 결과가 되므로, 계 약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해 제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원 은 “실제교부받은금원”이아니라 “약정계약금”이라 고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로 지급 받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할수없다고판시하고있습니다. 이에따르면귀하의사례에서매도인은현실로지급 받은 500만 원이 아니라 약정계약금 2800만 원의 배 액인 5600만 원을 해약금으로 지급해야 계약을 해제 할수있는데, 만약그이행을거절한다면결국위약금 약정(별도 특약조항이 있어야 함)에 따라 계약금 상당 액(2800만원)을위약금으로지급해야할것입니다. Law 36 법으로본세상 + 법률고민상담소