2019 법무사 2월호

가계약금만 매도인의 계좌로 송금했는데, 계약을 해제하고 가계약금을 돌려받을수있을까요? 민사 매물로나온부동산(2억 8천만원)이마음에들어얼른 ‘가계약’하라는중개사의권유에우선매도인계좌로가계약금 500만원을송금했습니다. 그런데다음날사정이생겨계약파기(해제)를하려고매도인에게 500만원을돌려달라고 했더니, 가계약금도계약금이므로해제하려면 500만원을포기해야한다고합니다. 가계약금을돌려받을수없나요? 매매대금특정등구체적인 합의 여부에 따라 가계약금 반환 여부도달라집니다. 판례(대법원 2006.11.24.선고 2005다39594판결)에 따르면 “부동산매매에 대한 가계약서 작성 당시 매매 목적물과매매대금등이특정되고중도금지급방법에 관한합의가있었다면그가계약서에잔금지급시기가 기재되지않았고, 후에정식계약서가작성되지않았다 하더라도매매계약은성립한것”으로보고있습니다. 따라서매수인인귀하가가계약금 500만원을송금 할 당시 매도인과 매매대금 등 계약의 본질적 사항이 나 중요 사항에 관해 구체적으로 의사의 합치가 있었 거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의가 있었다면(대법원 2001.3.23.선 고 2000다516540판결), 비록 계약서가 작성되지 않 았다 해도 당사자 사이에 매매 계약이 성립되었다고 할 수 있습니다. 따라서 매수인은 계약 해제를 하면서 가계약금의반환을청구할수없겠습니다. 그러나 반대로 해석하면, 만일 위 사안에서 매수인 이 매물이 마음에 들어서 우선적 지위를 확보하기 위 해매도인과매매대금에대한합의도없이일방적으로 가계약금 명목으로 500만 원만 송금한 상황이라면, 위 판례에 따르면 이는 계약의 중요한 사항이나 본질 적인 부분에 대한 의사의 합치가 없는 상황이므로 아 직 매매계약이 체결된 단계에 이르지 못한 것으로 볼 수있습니다. 따라서매수인은가계약금을부당이득으 로하여반환청구를할수있을것입니다. 한편, 최근 대구지법 서부지원(2018가소21928)판결 에따르면, 매수인이매도인을상대로낸 ‘보관금(가계 약금) 반환청구소송’에서원고(매수인) 패소판결을하 였습니다. 위 판례에 따르면, “가계약은 당사자들의 의사 합치 의내용이무엇인지에관한해석의문제로서, 본계약의 중요부분에대해어느정도의합의가있은뒤에이루 어지고, 가계약에 대한 서면을 작성하지 아니한 채 빠 른시일내에본계약체결여부를결정하기로하며, 가 계약금을수수함으로써본계약을체결할의무를어느 정도부담”하며, “가계약은매수인에게우선적선택권 을 부여하고, 매도인이 이를 수인하는 데 본질적인 의 미가 있으므로 가계약은 매수인을 위한 장치다”라고 판시하여가계약금의성격을명확히하였습니다. 이재욱 법무사(서울중앙회) Counselor 37 법무사 2019년 2월호