2019 법무사 5월호

개정 「상가임대차보호법」 시행일(2018.10.16.) 이후계약했거나갱신되는경우만적용됩니다. 「상가건물임대차보호법」이라 하여 모든 임대차 상 가가해당되는것이아니고 , 각지역의보증금액에따 라적용이될수도있고, 안될수도있기때문에먼저 귀하의 상가건물이 「상가건물임대차보호법」의 적용 대상이되는지부터따져봐야합니다. 귀하의상가는서울지역에있으므로서울지역의경 우는 보증금 총액이 4억 원 이하여야 법 적용을 받을 수있습니다. 그런데귀하의총보증금은 ‘순보증금 1억원+월세 220만 원(부가세 22만 원 제외) × 100배(보증금으로 환산비율) = 3억 2천만원’이되므로, 「상가건물임대차 보호법」의적용대상에해당합니다. 단, 갱신요구권조 항(법 제10조)은 보증금이 4억 원을 초과해도 적용됩 니다(법제2조3항). 한편, 개정 「상가건물임대차보호법」 제10조제2항의 갱신요구기한 10년적용조항은부칙제2조에따라개 정법 시행일(2018.10.16.) 이후에 최초로 체결되거나 갱신되는상가임대차계약에만적용됩니다. 그런데귀하의임대차는위시행일이전에체결됐고 두 차례 갱신도 그 이전이므로 개정법의 연장기간을 적용받지 못하며, 계약은 제2차 갱신계약이 종료되는 2019.8.31.에 종료됩니다. 이에 따라 임대인은 귀하의 제3차갱신요구를거절할수있습니다. 만일임대인이다시 3차합의갱신을해준다면그때 는 10년 갱신요구기간의 적용을 받을 수 있습니다. 하 지만, 그 갱신청구권 행사기간은 2019년부터가 아니 고, 최초임대차계약때인 2013.9.1.부터 10년이기산되 기때문에2023.9.1.까지적용된다고하겠습니다. 주의할것은총 3회차임연체가있으면임대차갱신 요구권을행사할수없으며, 갱신전후를불문하고총 2회 차임연체가 있으면 임대인은 바로 임대차를 해지 할수있습니다. 저는 2013.9.1. 서울대입구역 인근 상가를 보증금 1억 원, 월세 242만 원(부가세 포함)을 주고 2년간 임대차계약을 체결한이후 2년마다쌍방합의로각기간 2년의갱신계약을체결하였습니다(관악세무서에서확정일자받음). 오는 9.1. 다시갱신을해야하는데, 임대인이저를내보내고아들에게상가점포를사용하도록하려는것같습니다. 지난해 「상가건물임대차보호법」이개정되어임차인의갱신요구기간을 5년에서 10년으로연장했다고하는데, 저의경 우에도해당이되는지요? 그리고갱신을하게되면, 10년적용이 2019년부터되는것인지, 아니면최초임대차계약을 한 2013년부터되는것인지요? 엄덕수 법무사(서울중앙회) 오는 9.1. 상가임대차 세 번째 갱신일인데, 임대인이 갱신을 거부하면 ‘10년 갱신 요구권’을 행사할 수 있는지요? 상가임대차 Counselor 31 법무사 2019년 5월호