2019 법무사 5월호

특히출자대상부동산에 「주택임대차보호법」 또는 「상가임대차보호법」에 따른 대항력이 있는 임차인이 있는경우에는현물출자로인해회사가임대인의지위 를승계하여임차보증금반환채무를부담하게되므로, 그출자가치를정확하게평가하기위해해당부동산에 대한임대차계약서등자료를법원에제출해야한다. 그래서필자는회계사와상의해임대차계약의조사 과정에서회계사가현물출자자겸발기인또는회사의 이사에게 여러 가지 보충자료를 요구하고, 그 결과물 을 받아 보고서에 별첨한다는 취지의 내용을 기재하 고있다. 예를들면이런방식이다. ▶조사과정을구체적으로기술한감정보고서 1) 공인감정인은 위 부동산의 현물출자자와 임차인 간에 체결한 임대차계약서 및 현장실사를 통해 임차보증금의 실 재성을확인하였고, 특이사항을발견할수없었습니다. 2) 지하1층의 임대차계약서 상 임대차기간은 2016.7.◯ ◯.~ 2018.7.◯◯.로현물출자기준일인 2018년 8월 31일현 재 기간이 만료되었으나, 임대차계약서 제7조 상 계약만료 2개월 전 상호 통고가 없으면 계약기간이 자동으로 연장되 는 조항에 따라 현물출자자와 임차인은 현물출자기준일인 2018년 8월 31일현재임대차를진행하고있었습니다. 본 공인감정인은 현재도 임대차관계가 존재하는지 현물 출자자에게 묻고, 현물출자자가 현재에도 임대차관계가 존 재한다고 답함에 따라, 임대인(현물출자자)으로부터 계약 기간이만료되었으나계약서상자동연장조건에따라묵시 의갱신중이라는확인서를수취하였습니다. 3) 2층은 현물출자기준일인 2018년 8월 31일 현재 공실 중입니다. 현물출자자는 2016년 8월 ㈜◯◯과 임대차계약 기간이 종료된 이후 지속적으로 건물 외벽에 공실로 인한 신규 임차인을 모집하고자 노력하고 있으나, 경기불황 등으 로현물출자기준일인 2018년 8월 31일현재까지공실인상 황입니다. 공인감정인은 위부동산현장을방문했을때인근 부동산(◯◯공인중개사무소, 대표 ◯◯◯)에 2층 전체 임 대물건접수내역을확인하였고, 그접수내역서를발급받아 이를확인하였습니다. 3. 감정보고서가법원이정해놓은형식을갖추었는가? 어느덧 필자와 박 법무사의 이야기는 3가지 불 인가결정문의마지막기준에이르렀다. “박법무사님, 이미아시는바와같이 [검사인의 조사보고서 등 처리요령(재민 99-3)]에 따르면 설 립 또는 신주발행에 의한 현물출자 등의 조사보 고서에는여러사항을기재하게되어있습니다. 조사보고서에이중하나만기재되지않아도각 하사유가 되므로 공인감정인이 작성한 조사보고 서를 법원에 제출할 때, 이러한 형식을 제대로 갖 추고있는지반드시확인해보세요.” ▶현물출자등의조사보고서에반드시기재해야하는사항 【검사인의조사보고서등처리요령(재민 99-3)】 공증인· 감정인의 조사보고서·감정서에는 다음 각 호의 사항을 기 재하고공증인·감정인이기명날인하여야한다. 1. 조사·감정을 위임한 이사(「상법」 제299조의2· 제422 조) 또는발기인(제310조)의성명·주소·전화번호 2. 「상법」 제299조의2의규정에의한조사·감정의경우 발기인의성명·주소·전화번호 3. 「상법」 제422조의규정에의한감정의경우 현물출자자의성명·주소·전화번호 4. 조사·감정의목적 5. 조사·감정사항 6. 공증인·감정인의주소·전화번호 7. 작성연월일 8. 법원의표시 75 법무사 2019년 5월호