일본이 버블을 통해 전국의 지가가 1980년대 후반 5년 동안 약 400% 상승했던 것에 비해, 대한민국은 2000년대 초반 부동산 가격상승이 격렬했던 5년 동안 약 40% 상승한 것에 불과하다. 일본의 부동산 상승률에 비하면 겨우 10분의 1 수준에 불과한 것이다. 한 경제성장과 부유한 삶이었지만, 1990년 일본의 버 블 붕괴 이후로는 전혀 다른 의미로 우리의 미래를 예 상하게 만들었다. 근 30년에 이르는 장기불황을 겪으면서, 선진국 경 제가 보여줄 수 있는 최악의 이미지도 함께 보여 주었 다. 일본은 늙어가는 인구로 인해 경제의 활력이 떨어 지고, 버블 붕괴 이후 긴 불황을 겪고 있다. 자산시장 도 30년 전의 고점을 절반도 회복하지 못하고 있다. 수십 년 동안 일본과 거의 비슷한 경로를 겪어 왔 던 대한민국으로서는 일본의 현 상황은 실로 진땀이 나는 현실이다. 우리도 일본처럼 고령화의 충격을 받 아야 하고, 부동산시장에 거품이 있다는 진단을 받고 있으며, 성장률이 떨어진다는 진단을 받고 있다. 그러 니 앞으로 우리도 일본처럼 될 것이라는 예언들이 상 당히 진지하게 받아들여져 왔다. 그러나 예언은 예언일 뿐이며, 예측이 아니다. 일본이 현재 겪고 있는 초장기 불황은 일본의 역사가 만들어 낸 것이지, 그것이 곧 한국의 미래라고 단정할 수는 없 는 일이다. 지금 필요한 것은 일본이 왜 그런 장기불황 을 겪게 되었는지에 대한 원인을 찾아보고, 그것이 한 국 경제에도 적용될 수 있을 것인지 검토해 볼 일이다. ‘5년 반짝 버블, 30년 침체’, 특이한 현상 일본의 부동산시장을 한마디로 묘사한다면, 1980 년대 후반 약 5년간 활활 불타올랐다가, 이후 30년간 끝없는 침체를 겪고 있다는 것으로 요약할 수 있겠다. 수치로만 본다면, 주거용지 가격지수를 통해 대략 적으로 1985년부터 1990년까지 단 5년 만에 일본 전 국의 주거용지 가격은 4배 가까이 상승한다. 이는 전 국토를 대상으로 한 수치라는 것을 기억해야 한다. 투기가 집중되었던 도쿄 중심 상업지역은 10배 이상 상승한 경우도 흔한 일이다. 그리고 버블이 붕괴한 이 후 전국의 지가는 3분의 1 수준으로 대폭락한다. 그 이 후의 상황은 우리가 알고 있는 바 그대로다. 끝없는 침 체를 겪으며 30년간 정말 꾸준히 조금씩 하락해 왔다. 여기서 우리가 정말 눈여겨봐야 할 점은 일본의 30 년 장기불황이 아니다. 그 이전에 있었던 5년의 초거 대 버블이다. 일본이 1980년대에 겪었던 부동산 대호 황은 인류 역사상 유래를 찾기 힘든 규모였다. 흔히들 일본 왕궁터의 지가만 해도 미국 캘리포니 아 전체의 지가보다 높았다는 당시 「월스트리트 저 널」의 기사를 많이 예로 들지만, 수치로 보는 일본 버 블의 크기는 잘 믿기지가 않을 정도다. 일본의 연간 GDP는 대략 500조 엔 정도에서 움직인 다. 그런데 90년대 버블로 사라진 부동산과 주식의 자 산가치는 무려 1500조 엔에 육박한다. 일본이라는 국 가의 3년치 소득을 버블로 날려 버린 것이다. 이런 기 준으로 2008년 미국의 금융위기 상황에 대입해 보자. 리먼 브라더스의 파산으로 미국의 부동산과 주식 시장도 대붕괴를 경험했다. 당시 미국이 입은 자산가 치의 손실은 약 10조 달러로 추산된다. 그런데 당시 미국의 연간 GDP는 16조 달러였다. 즉, 일본은 버블 붕괴로 연간 GDP의 300%를 날려 버렸고, 미국은 60%를 날린 것이다. 이 정도의 자산손실을 겪고도 나라가 망하지 않은 것은 일본이라는 나라의 저력이 24 법으로 본 세상 + 쿼바디스, 대한민국 부동산
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