걱정을 하려면, 일본 부동산 버블의 절반이라도 경험 을 해 보고 걱정을 해야 하는 것은 아닐까? 일본의 버 블 붕괴를 걱정하는 일은 초우량 재무상태를 자랑하 는 대한민국의 입장에서는 결코 논리적이지 못하다. 고령사회 일본의 부동산 침체, 한국도 따라갈까? 버블 문제는 과거의 문제라 치더라도, 고령화 문제 는 여전히 남아 있다. 게다가 대한민국의 출산율은 세 계 최저를 기록하고 있으며, 평균수명은 점점 길어진다. 이 고령화 문제 또한 먼저 겪은 국가가 바로 일본이다. 이미 1990년대에 고령화사회로 진입한 일본 경제 는 사람들이 늙어가듯 경제도 늙어가고, 부동산을 비 롯한 자산시장도 늙어가고 있다고 지적한다. 현재 세 계에서 가장 빠른 고령화 속도를 보이는 대한민국의 미래도 저 암울한 미래를 피해 나갈 수 없을 것이라 는 비관론도 많다. 물론 고령화 문제는 우리에게도 매우 심각한 경제문 제다. 이미 선진국의 8배 수준으로 치솟은 노인자살률 은 지금 우리가 노인들을 제대로 부양하지 못하고 있 는 현실을 반영한다. 앞으로도 노인인구를 대상으로 한 의료비 등의 복지수요는 천문학적으로 늘어가겠지 만, 이를 감당할 청년층 인구는 갈수록 줄어들고 있다. 과거 8명의 청년들이 1명의 노인을 부양하던 시대 에서 30년 후에는 3명의 청년이 1명의 노인을 부양해 야 하는 세상이 예정되어 있다. 그런 세상에서 부동산 시장이 오른다고 하는 말은 정말 터무니없어 보인다. 고령화는 부동산시장에 어떤 방식으로 영향을 끼 칠 것인가? 노인들은 일반적으로 수입이 줄어든다. 연 금을 받겠지만 생계비에 턱없이 부족할 것이고, 모자 란 돈은 평생 모은 저축을 깨고 남은 자산을 하나씩 팔아치우면서 마련할 것이다. 그 자산 중에서 가장 중 요한 것이 바로 부동산이다. 이렇게 시장에는 노인들 이 내놓는 부동산 공급은 늘어나겠지만, 이를 받아줄 청년층 인구는 모자란다. 공급은 많고 수요는 적으니, 당연히 가격은 하락할 수밖에 없다는 논리다. 그러나 세상일이 그렇게 간단하겠는가? 인구가 고 령화되면 당연히 경제가 침체하고, 당연히 부동산 시 장도 침체할 것이라는 논리는 굉장히 단순하면서도 강력하다. 그럼 실제로 세상은 이 논리대로 흘러갈까? 세상에 결정된 미래라는 것은 진짜 존재할 수 있을까? 확인해 보면 될 일이다. 일본은 고령화가 진행되는 시기에 확실히 부동산 침체도 함께 겪었다. 그런데 세 계에는 일본만 있는 것이 아니다. 유럽의 여러 나라들 도 똑같이 고령화를 겪었지만, 2008년까지 엄청난 부 동산 가격의 폭등을 경험했다. 호주의 해안도시 땅값 은 정말로 천문학적으로 올랐는데, 그럼 호주는 이 고 령화에서 자유로운 국가일까? 당연히 아니다. 인구고령화는 일본과 한국만의 문제가 아니다. 유 럽은 이미 2000년대 초반부터 이 문제에 심각하게 당면해 있었지만, 부동산 가격과는 아무런 상관관계 를 보이지 않았다. 이미 생산가능인구가 정점을 찍은 지 오래였지만, 그 이후로 부동산 가격의 상승은 한참 을 지속했던 프랑스, 그리스, 영국, 벨기에, 이탈리아 의 사례가 존재한다. 노인들은 그저 가만히 자산을 팔아치우기만 하는 수동적인 존재가 아니다. 어떤 식으로든 자신에게 주 어진 환경에 적응하고자 하는 주체들이다. 그들은 가 만히 소비만 하지 않는다. 건강이 허락하는 한, 최대 한 노동시장에서 역할을 하고자 한다. 점점 높아지 는 노인고용률을 보면 확인할 수 있다. 2000년에는 30%에 머물렀던 노인고용률은 2015년이 되자, 34% 까지 높아졌다. 여기다 노인들은 ‘부동산’이라는 자산을 팔아치우 는 것이 아니라, 어떻게든 수익화하려는 노력을 한다. 그래서 오히려 은퇴를 앞둔 계층이 부동산을 처분하 는 것이 아니라, 더욱 부동산을 구매하려는 경향을 26 법으로 본 세상 + 쿼바디스, 대한민국 부동산
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=