했을 때, 상담을 통해 그 문제의 해결을 주도해야 하는 법무사에게는 더욱 중요한 법이기도 하다. 이 상임법이 지난 2018.9.20. 법률 제2015704호로 개정되어 제10조(계약의 갱신 요구 등), 제10조의 4(권 리금 회수기회 보호 등), 제10조의 5(권리금 적용 제외) 등의 주요규정들이 그해 10.16.부터 시행되었다(단, 상 가건물임대차분쟁조정위원회 관련 조항은 공포 후 6 개월이 경과한 2019.4.16.부터 시행). 상임법 시행령(이하 ‘시행령’이라 함)도 개정되어 제 2조(적용범위)와 제4조(차임 등 증액청구의 기준)의 주요규정이 각 2019.4.2., 2019.1.26. 시행되었다. 이에 본 글에서는 위 개정 상임법과 시행령의 주요 개정 내용에 대한 해설을 통해 상임법을 필요로 하는 상가임차인, 임대인, 공인중개사, 그리고 법무사들에 게 도움을 주고자 한다. 상임법 및 시행령 개정으로 달라진 것은? 1) 상임법의 적용대상 확대(환산보증금 상한액 증액) 「상가임대차보호법 시행령」 제2조(적용범위)에서는 환산보증금 상한을 다음과 같이 개정하였다. 상임법의 보호를 받기 위해서는 먼저 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임차인이어야 하며, 그중 에서도 환산보증금이 일정금액 이하인 영세사업자만 이 적용대상이 된다. 즉, 상임법은 모든 상가건물의 임 대차에 대해 적용되는 것이 아니라, 지역별로 대통령 령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해 서는 적용되지 않는 것이다. 지역별 보증금의 범위는 위 시행령과 같이 정하고, 보 증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 월 차임액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액(이를 ‘환산보증금’이 라고 함)을 가지고 상임법의 적용 여부를 판단한다. 환산보증금액이 확대되면 임차인에게 유리하다. 왜 냐하면 환산보증금의 확대에 따라 상임법의 적용을 받는 임차인의 범위가 더 확대되기 때문이다. 환산보증금 서울 기준 9억 이하일 때 상임법 적용 규정 그럼에도 상임법에서는 상가임차인의 폭넓은 보호 를 위해 환산보증금의 한도와 무관하게 적용되는 규 정도 있다. 대표적으로 상가임차인의 대항력, 계약갱 신요구권, 임차인의 권리금 회수기회의 보호 등이다. 상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입 점 후 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대 하여 기존 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률 적 효력을 의미한다. 매매, 증여 등으로 임차건물의 소 유자가 변경되는 경우에도 임차인은 새로운 소유자에 1. 서울특별시 : 9억 원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특 별시는 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세 종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김 포시 및 광주시 : 5억 4천만 원 4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원 • 계약갱신요구권(10년), 묵시적 갱신 • 권리금 회수 보호 • 대항력 • 상가임대료 인상률 5% 제한 • 우선변제권 • 월차임 전환 시 산정률 제한 • 임차권등기명령제도 35 법무사 2019년 7월호
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