2019 법무사 7월호

게 승계되는 것으로 임대차계약의 존속기간 동안 임차 건물에서 영업할 수 있는 권리다. 또한 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권은 환 산보증금의 한도와 무관하게 10년이 적용되며, 임차 인의 권리금 회수기회를 보호하는 규정도 환산보증금 초과 여부와 무관하게 적용된다. 2) 차임 등 증액청구의 기준(임대료 인상률 상한 제한)1) 상가임대차 계약 당시의 차임 또는 보증금이 경제 사정 등의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에 는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감 을 청구할 수 있는데, 증액의 경우 임대료 인상률을 연 5%로 제한함으로써 임대인의 부당한 요구를 막고 임 차인은 안정적으로 영업을 할 수 있게 임대료 인상률 상한을 제한하였다. 3) 임차인의 계약갱신요구권 10년 연장2) 상가임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개 월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경 우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 따라서 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과 하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었던 것을 10 년으로 연장하였다. 이로써 상가임차인이 인테리어 비용과 권리금 등 초 기에 투자한 자금을 회수하는 시간을 충분히 보장하 고, 임차인이 영업을 안정적으로 계속할 수 있게 되었다. 그러나 이러한 계약갱신요구권은 부칙에 의해 기존 의 임대차관계에 소급하여 적용하지 않고, 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용되므 로 기존 임대차계약의 경우 최초 계약시점으로부터 5 년 이내에 한 번 더 갱신하면 새로운 상임법(10년 보 장)이 적용된다. 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 상임법 제2조 (적용범위) 제3항에 “환산보증금액을 초과하는 임대 차에 대하여도 적용한다”고 규정하고 있는바, 환산보 증금이 서울의 경우 9억 원을 초과하더라도 10년간의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 할 것이다. 4) 상가권리금 회수기회 보장기간의 연장3) 상가임차인의 권리금 회수기회 보장기간도 연장되 었다. 임대인의 권리금 회수 방해행위 금지기간을 기존 3개월에서 임대차 종료 6개월 전으로 확대한 것이다. 임차수요가 풍부하고 장사가 잘되는 상가라 할지라 도 현 임차인이 생각하는 좋은 금액의 권리금을 받고 자 한다면, 기존에는 3개월 이내에 새로운 임차인을 구해야 했지만, 이제는 임대차 종료 6개월 전부터 새로 운 임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있기 때문에 현 임차인에게 유리하게 개정된 것이다. 5) 전통시장도 권리금 보호 대상에 포함4) 이전에는 권리금보호 규정에서 전통시장은 예외였 다. 그러나 이번 상임법 개정을 통해 전통시장도 권리 금보호규정의 적용을 받게 되었다. 그리고 중요한 것은 이러한 개정 규정이 소급 적용된다는 점이다. 즉, 개정 이전에 체결된 계약에도 그 계약이 개정 당시 존속하 고 있었다면 적용이 된다는 얘기다. 다만, 이러한 권리금보호 규정은 임차인에게 잘못이 없어야 하고, 임차인이 권리금을 지급하겠다는 새로운 임차인을 구해 와야 하며, 그 새로운 임차인이 임대차 계약을 이행할 정도로 재력이 있어야 한다. 나아가 임대인이 법의 한도에서 임료 등을 올리고자 할 경우, 무조건 이를 반대하기가 어렵다. 다만, 임대인 이 처음부터 새로운 임차인을 명백히 거절한 경우에 는 위와 같은 요건이 완화될 것이다. 또 하나 중요한 점은, 많은 임대차계약에서 권리금 을 인정하지 않기로 하는 계약 조항이 존재한다. 하지 만, 이러한 조항은 임차인에게 불리한 것이 명백하므 36 법으로 본 세상 + 주목! 이 법률

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