2019 법무사 7월호

게승계되는것으로임대차계약의존속기간동안임차 건물에서영업할수있는권리다. 또한 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권은 환 산보증금의 한도와 무관하게 10년이 적용되며, 임차 인의권리금회수기회를보호하는규정도환산보증금 초과여부와무관하게적용된다. 2) 차임등증액청구의기준(임대료인상률상한제한) 1) 상가임대차 계약 당시의 차임 또는 보증금이 경제 사정 등의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에 는당사자는장래의차임또는보증금에대하여증감 을청구할수있는데, 증액의경우임대료인상률을연 5%로 제한함으로써 임대인의 부당한 요구를 막고 임 차인은 안정적으로 영업을 할 수 있게 임대료 인상률 상한을제한하였다. 3) 임차인의계약갱신요구권 10년연장 2) 상가임대인은임차인이임대차기간이만료되기6개 월전부터 1개월전까지사이에계약갱신을요구할경 우정당한사유없이거절하지못한다. 따라서 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과 하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었던 것을 10 년으로연장하였다. 이로써상가임차인이인테리어비용과권리금등초 기에 투자한 자금을 회수하는 시간을 충분히 보장하 고,임차인이영업을안정적으로계속할수있게되었다. 그러나이러한계약갱신요구권은부칙에의해기존 의임대차관계에소급하여적용하지않고, 이법시행 후최초로체결되거나갱신되는임대차부터적용되므 로 기존 임대차계약의 경우 최초 계약시점으로부터 5 년 이내에 한 번 더 갱신하면 새로운 상임법(10년 보 장)이적용된다. 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 상임법 제2조 (적용범위) 제3항에 “환산보증금액을 초과하는 임대 차에 대하여도 적용한다”고 규정하고 있는바, 환산보 증금이서울의경우 9억원을초과하더라도 10년간의 계약갱신요구권을행사할수있다할것이다. 4) 상가권리금회수기회보장기간의연장 3) 상가임차인의 권리금 회수기회 보장기간도 연장되 었다. 임대인의권리금회수방해행위금지기간을기존 3개월에서임대차종료6개월전으로확대한것이다. 임차수요가풍부하고장사가잘되는상가라할지라 도 현 임차인이 생각하는 좋은 금액의 권리금을 받고 자 한다면, 기존에는 3개월 이내에 새로운 임차인을 구해야했지만, 이제는임대차종료6개월전부터새로 운 임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있기 때문에 현임차인에게유리하게개정된것이다. 5) 전통시장도권리금보호대상에포함 4) 이전에는 권리금보호 규정에서 전통시장은 예외였 다. 그러나 이번 상임법 개정을 통해 전통시장도 권리 금보호규정의적용을받게되었다. 그리고중요한것은 이러한개정규정이소급적용된다는점이다. 즉, 개정 이전에 체결된 계약에도 그 계약이 개정 당시 존속하 고있었다면적용이된다는얘기다. 다만, 이러한권리금보호규정은임차인에게잘못이 없어야하고, 임차인이권리금을지급하겠다는새로운 임차인을구해와야하며, 그새로운임차인이임대차 계약을이행할정도로재력이있어야한다. 나아가임대인이법의한도에서임료등을올리고자 할경우, 무조건이를반대하기가어렵다. 다만, 임대인 이 처음부터 새로운 임차인을 명백히 거절한 경우에 는위와같은요건이완화될것이다. 또 하나 중요한 점은, 많은 임대차계약에서 권리금 을 인정하지 않기로 하는 계약 조항이 존재한다. 하지 만, 이러한 조항은 임차인에게 불리한 것이 명백하므 36 법으로본세상 + 주목! 이법률