2019 법무사 9월호

태 때도 DTI·LTV는 완전히 무시되어 버렸다. 전설처 럼 전해지는 당시의 상황들 중에서는 일단 담보비율 이 100%를 넘어갔다. 1억짜리 부동산을 담보로 잡으 면 1억 1천만 원을 대출해 주었다는 것이다. 담보잡는것을목숨처럼소중하게여기는은행이이 런 위험천만한 짓을 한 것은, 워낙 부동산 가격상승이 오랫동안지속되다보니경계심이완전히풀어져버렸 기때문이다. 어차피몇달지나면가격이뛸것이고, 그 러면 담보비율은 자연스럽게 100% 아래로 떨어질 것 인데시작부터그냥많이빌려줘도문제없다는것이다. 2000년대 중반 부동산 열풍이 한창이던 미국에서 는 NINJA(No Income, No Job, No Asset) 대출이 성행했다. 수입도 필요 없고, 직업도 필요 없고, 자산 도 필요 없이 대출이 가능했던 것이다. 물론 이는 상 당한고금리대출이었다. 닌자대출로인해완전한무 소득자가뉴욕에수십채의주택을소유하는일도벌 어지곤 했다. 수백 년의 금융역사를 지닌 미국의 금융 당국이 왜 이런 어처구니없는 일을 규제하지 않았을까? 사 실 정확한 이유를 알 수야 없지만, 미국이나 유럽에 서는 DTI·LTV를 부동산 수요억제 정책으로 쓰는 전 통이 없었다. 그들은 이 지표를 금융기관의 건전성을 파악하는 지표로만 쓰고 있었다. 지표로 본다는 말은, 이를 알 고는 있지만 그렇다고 정부가 이를 수치로 규제하지 는 않았다는 말이다. 금융기관의 건전성은 은행들이 자율적으로할수있어야하는것이지, 국가가지표를 정해서 직접 컨트롤하는 것은 적절하지 않다는 것이 금융 선진국의 생각이자 전통인 듯하다. 예를 들어 영국의 경우, 정부가 규제하는 LTV 한 도는 무려 110%이다. 이 말은 결국 당국이 전혀 규 제하지 않는다는 말이나 마찬가지다. 그런데 실제로 영국의 은행들이 적용하는 LTV비율은 60% 수준이 다. 은행이 알아서 이렇게 심사하여 대출을 내준다 는 것이다. 영국만이 아니다. 미국은 규제한도가 96%인데 실 제로는 75% 선으로 대출하고 있으며, 프랑스도 규제 한도가 100%인데 실제로는 80% 선에서 은행이 관 리하고 있다. 즉, 정부가 딱딱하게 LTV를 규제하지 않는 이유는 역대정권들은부동산가격을통제하거나부양하기위한정책으로 LTV와 DTI 규제를강화하거나완화하는등유용하게활용해왔다. 사진은문재인정부가 2017년주 택안정을 위해 LTV·DTI 규제를강화하는 '6·19 부동산대책'을 시행한 후인 2017.7.3. 서울여의도의 한시중은행주택자금대출창구 <사진 : 연합뉴스> 17 법무사 2019년 9월호