2019 법무사 9월호

로 낙찰 되지 않아 최저매각가가 아주 저감되면 매각 절차가취소되는것에대하여도부정적이었다. 이번에 취소되더라도언젠가다시경매가신청될수도있으므 로매각절차는취소되어서는안된다는것이었다. 그리하여 일단 같은 지역 유사물건들의 1년간 평균 매각가율과 총매각가율을 조사하여 감정가와 비교, 적정한입찰예정가를산정해보았다(유력경매정보). •1회최저매각가(감정가:336,325,560원)와동일 • 2018.3.7. ~ 2019.3.6. 사이이지역상가의 1년간낙 찰가율 - 총 낙찰가율 : 낙찰가총액 / 감정가총액X100 = 53.83% - 평균낙찰가율 : 물건별낙찰가율합계 / 낙찰건수 = 77.34% • 월평균변화율 : 29.89%, 사분의편차최대87.77%, 최소56.40% 결국 개별적인 조건에 따라 입찰예정가는 181,615,800원에서 262,333,936원 사이가 될 것으로 예상되었다. 그리하여무잉여로인한매각취소는막아 야한다는점을염두에두고살펴보니 1회매각기일에 서 최저매각가 336,325,560원으로는 통상적으로는 매각가능성이없었다. 2회 매각기일에는 최저매각가 235,427,892원으로 무잉여 취소 가능성이 없었으나, 3회 기일이 되면 최 저매각가는 1,647,995,244원으로 선순위 근저당권 195,00,000원 + 경매비용 및 세금 등 약 5,000,000 원으로선순위부담이약200,000,000원이되므로2 회 기일에서 유찰되면 3회 매각기일이 진행되지 않고 무잉여로매각절차가취소될수있었다. 고객 등은 매각절차가 취소되는 것을 원치 않았으 므로필자는반드시2회입찰기일에낙찰을받아야한 다고설명해수락을받았다. 낙찰을위한준비와과정 의뢰인 중 한 사람이 누군가 지분을 취득하여 장난 을할가능성이있다면서염려하여일단 1회기일부터 매수보증금과 위임장들을 챙겨 공유자 우선매수신고 를준비했다. 그러나 1회에서는유찰되어공유자우선 매수신고를하지않았다. 업무관행상중요한문제점발생 그런데 경매법정의 업무 관행을 검토하는 과정에서 특이한 상황의 문제점을 발견하게 되었다. 공유자 우 선매수신고를 미리 신고하면 다른 입찰자가 없더라도 공유자가우선매수신고인이되고, 입찰보증금을납부 하면최고가매수신고인으로확정된다. 공유자 우선매수신고를 하였다가 보증금을 납부하 지 않으면 공유자 우선매수신청권을 상실하게 되므 로, 통상적으로는 미리 공유자 우선매수신고를 하지 않고 입찰자가 있는 경우에만 공유자 우선매수권을 행사하는방식으로매각절차를진행하는것이다. 그런데성남지원의경우에는개찰절차에서집행관 사무실의 직원들이 기록을 정리할 때 입찰자가 없는 사건은 미리 정리하여 사무실로 가버렸기 때문에 자 칫유찰된것으로인정되어공유자우선매수권을행사 할기회가없어질수도있었다. 일반적인 경우에는 유찰되면 다음기일에 참가하면 되지만, 이사건의경우에는무조건낙찰을받아야하 므로 2회 기일에 유찰되면 무잉여로 매각절차가 취소 될 수도 있다는 것이 문제였다. 그리하여 미리 공유자 우선매수신고서만입찰표에넣어서제출한후보증금 을 납부하여 공유자로서 낙찰을 받았다. 성남지원의 업무관행을몰라낭패를당할뻔한경우였다. 67 법무사 2019년 9월호