매매차익을 노리는 투자 목적이든, 임대수익을 목적 으로 한 대체투자이든 간에 이 질문의 진짜 함의는 바뀌지 않는다. 결국 이 판단을 얼마나 합리적인 프 로세스에 따라 신중하게 하느냐에 달려 있는 것이지, 정보량에 따라 달라지는 것은 아니다. 지금 부동산 투자를 결정해야 하는 상황을 한번 가 정해 보자. 투자의 목적은 앞서 말했듯이 실거주를 위 한 것이든, 투자 목적이든 상관없다. 부동산 투자로 손해 봐도 허허 웃을 만큼 속이 편한 사람은 아무도 없기 때문이다. 누구나 나름대로는 절박한 심정이다. 가장 먼저 할 일은 심호흡을 하고 생각을 가지런히 하는 것이다. 최대한 차분한 마음을 가진다. 최대한 조급함을 버리기 위해서다. 혹시 내가 지금 투자에 나 서는 것은 어떤 굉장히 다급한 마음 때문은 아닌가를 몇 번이고 되돌아보는 것이다. 내 주변의 누군가가 경험한 환상적인 투자경험을 듣고 내 마음이 혹한 것은 아닌지, 지금 치솟고 있는 가격을 지금이라도 따라잡지 못하면 평생 동안 전세 살이를 하게 될 것이라는 절망감에 사로잡혀 있는 것 은 아닌지, 어쩌다 생긴 여유자금이 통장에 꽂혀 있는 상황에 잠시 흥분한 것은 아닌지…. 일단 스스로를 최대한 객관적으로 돌아보는 작업을 해 보자. 그리고 그 결정이 나의 조급함에서 시작된 것은 아닌지부터 점검하자. 만약 조급함 때문이라는 판단이 들면 일단은 스스로의 결정을 의심해 보는 것이 좋다. 그 릇된 거래의 출발은 바로 거기에서 시작되기 때문이다. 밀물이 들어오면 모든 배가 떠오른다 다음으로는 ▵입지평가, ▵권리관계 분석, ▵주변시 세 탐방 등의 기초적인 조사를 해봐야 한다. 너무 당 연하게 해야 하는 선행 작업들이지만 조급함이 앞서 면 이 모든 작업이 생략된다. 그러고는 무모할 정도로 시장의 가격은 이미 존재하는 모든 호재와 변수들을 현재 시점에서 다 감안하여 결정되는 것이라고 믿는 것이 속 편한 일이다. 내가 생각하는 가격과 동떨어진 가격이 시장에서 형성되어 있다면, 내가 모르는 어떤 정보가 가격에 반영되어 있는 것이라고 생각하는 것이 합리적이다. 과감한 ‘지름’이 뒤따르게 되고, 대부분의 경우는 큰 손실로 좌절하는 단계로 넘어가게 된다. 모두들 알고 있는 이 과정의 목적은 ‘시세보다 싼 값에 사기 위한 것’이 절대로 아니다. ‘너무 비싼 값에 사지 않기 위해서’이다. 앞서 말했듯이 이런 기초적인 조사사항은 이미 시장에 다 알려진 정보들이기 때문 에 가격에 선반영 되어 있기 마련이다. 그런 선반영보 다 터무니없이 비싼 가격인지 아닌지를 알아보는 것 이 이 조사의 목적이다. 거의 대부분의 부동산 투자에서는 이런 입지분석 이나 여타의 공부로 큰 수익을 얻을 수 있는 것처럼 서술하지만, 자산시장의 승자는 늘 극소수이다. 부동 산 시장만 그런 것이 아니라, 채권이나 주식시장도 마 찬가지다. 그저 너무 비싸게 사지 않으면 다행이다. 그럼에도 불구하고 누군가는 대박 수익을 경험한 다. 그 경험담은 널리 퍼지게 마련이고 한 명씩 단계를 거칠 때마다 경탄과 함께 과장이 더해진다. 전설 속 의 수백억대 부동산 부자의 신화가 탄생하는 것이다. 이때 드는 생각도 대부분 비슷하다. 17 법무사 2019년 11월호
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