2019 법무사 11월호

이들었다. 이제는미루느냐마느냐의문제가아니라진 짜로사고파는것을결정해야하는시점이라면무엇을 점검해야 할까? 시장상황은 늘 출렁이게 마련이고, 전 문가들의 의견은 늘 양분되기 마련이다. 외부환경이야 아무리검토해보아도늘불안하고헷갈리게마련이다. 이때중요한것은변수가아니라상수다. 거래와관 련한각종상수들을하나씩점검해보는것이다. 가장 쉽게 판정할 수 있는 상수는 일단 2가지이다. 첫째는 시장금리이고, 둘째는 임대수익률 이다. 대출이 필요하다면 그만큼의 대출 금리를 계산해 보고, 여유자금을 굴린다면 예금 금리를 기회비용으 로 계산해 본다. 이 금리에 따른 이자가 바로 비용이 다. 여기에그일대의평균적인임대수익률을또한번 비교해본다. 전세로따지면무조건손해가나는것이 니, 대략의 월세수익률을 계산해 본다. 이두가지숫자는시장의출렁임과무관하게고정되 는숫자이니상수로여겨도된다. 일단이렇게비용과수 익을비교해보고, 내가지출하는이자비용보다월세수 익률이 더 높다면 당연히 구매를 결정할 수 있다. 반대 의경우라면한번더심사숙고를해보는것이필요하다. 이런계산은굉장히간단하기때문에누구나 1시간 이면충분히이런저런고려까지다끝낼수있지만사 실 이것은 첫 출발에 불과하다. 실제로는 이런 상수 비교로 충분하지 않기 때문이다. 예를들어, 서울강남권과같이매매가격은매우높 고, 임대료는 이를 따르지 못하는 경우가 거의 대부 분이기 때문에 ‘구매 불가’라는 계산이 쉽게 나온다. 예를 들어, 압구정동 신현대아파트의 경우, 매매가 격은 36평형에 28억 원 수준이다. 그런데 이 아파트 의 월세는 아무리 비싸도 500만 원을 넘지 못한다. 그럼 연간 월세는 6천만 원이고, 집값에 비해 겨우 2.1%밖에되지않는다. 이런초고가아파트는절대월 세가격이 집값의 기회비용을 상쇄해 주지 못한다. 여 기에 세금이나 거래비용(복비)까지 계산에 넣는다면 무조건 매수가 손해가 되는 경우이다. 반면, 쇠락해 가는 지방소도시의 경우, 매매가격이 워낙 낮아져 있기 때문에 상대적으로 월세수익률이 꽤 높게 형성이 된다. 인천시 강화군의 8천만 원짜리 낡은 25평 빌라의 경우, 월세는 50만 원까지 나오게 된다. 그럼 연간 월세로 얻을 수 있는 수익률은 7.5% 까지 올라간다. 그렇다고 이 낡은 빌라가 이후에도 높 은 수익을 보장해 줄 수 있을까, 라고 묻는다면 다들 비관적이 될 것이다. 이런 문제가 있지만 이런 극단적인 예를 핑계로 상 수의 계산을 무시한다면 당연히 그 투자는 실패의 지 름길로내달리는결과가될것이다. 일단비용-수익분 석을통해감내할수있는비용부담과기대할수있는 수익실현을계산에두어야이후의계산이필요하다. 다음으로는 정부의 정책방향을 살펴야 한다. 기본 적으로정부는부동산가격의안정을위해뛰는시장 플레이어다. 시장가격이 너무 낮으면 올리려고 하고, 시장가격이 너무 높으면 낮추려고 하는 존재다. 따라서 정부가 부동산 부양책을 열심히 쓰고 있는 중이라면, 지금의가격수준이낮다는뜻이고향후에는 오를가능성이높다는의미이며, 정부가부동산안정책 을 열심히 쓰고 있는 중이라면, 지금의 가격수준이 높 다는뜻이고향후에는내릴가능성이높다는의미이다. 그래서 정부정책은 늘 시장 참가자들에게 욕을 먹 는다. 시장이향하는반대방향으로정책을펼치기때 문이다. 인터넷상의 부동산 게시판에는 늘 정부를 성 토하는 목소리가 드높다. 진짜 플레이어라면 그렇게 정부욕을하는시간에오히려이를활용한투자방법 을 열심히 찾고 있을 것이다. 현명한투자자는포지션으로자기의의사표시를하 게 마련이다. 현 정부를 지지하건 반대하건 상관없는 문제다. 중기적안목으로시장을판단할때가장좋은 지표는정부의정책방향이다. 이를따르는것만큼안 전한 선택을 나는 알지 못한다. 19 법무사 2019년 11월호