이 들었다. 이제는 미루느냐 마느냐의 문제가 아니라 진 짜로 사고파는 것을 결정해야 하는 시점이라면 무엇을 점검해야 할까? 시장상황은 늘 출렁이게 마련이고, 전 문가들의 의견은 늘 양분되기 마련이다. 외부환경이야 아무리 검토해 보아도 늘 불안하고 헷갈리게 마련이다. 이때 중요한 것은 변수가 아니라 상수다. 거래와 관 련한 각종 상수들을 하나씩 점검해 보는 것이다. 가장 쉽게 판정할 수 있는 상수는 일단 2가지이다. 첫째는 시장금리이고, 둘째는 임대수익률이다. 대출이 필요하다면 그만큼의 대출 금리를 계산해 보고, 여유자금을 굴린다면 예금 금리를 기회비용으 로 계산해 본다. 이 금리에 따른 이자가 바로 비용이 다. 여기에 그 일대의 평균적인 임대수익률을 또 한 번 비교해 본다. 전세로 따지면 무조건 손해가 나는 것이 니, 대략의 월세수익률을 계산해 본다. 이 두 가지 숫자는 시장의 출렁임과 무관하게 고정되 는 숫자이니 상수로 여겨도 된다. 일단 이렇게 비용과 수 익을 비교해 보고, 내가 지출하는 이자비용보다 월세수 익률이 더 높다면 당연히 구매를 결정할 수 있다. 반대 의 경우라면 한 번 더 심사숙고를 해 보는 것이 필요하다. 이런 계산은 굉장히 간단하기 때문에 누구나 1시간 이면 충분히 이런저런 고려까지 다 끝낼 수 있지만 사 실 이것은 첫 출발에 불과하다. 실제로는 이런 상수 비교로 충분하지 않기 때문이다. 예를 들어, 서울 강남권과 같이 매매가격은 매우 높 고, 임대료는 이를 따르지 못하는 경우가 거의 대부 분이기 때문에 ‘구매 불가’라는 계산이 쉽게 나온다. 예를 들어, 압구정동 신현대아파트의 경우, 매매가 격은 36평형에 28억 원 수준이다. 그런데 이 아파트 의 월세는 아무리 비싸도 500만 원을 넘지 못한다. 그럼 연간 월세는 6천만 원이고, 집값에 비해 겨우 2.1%밖에 되지 않는다. 이런 초고가 아파트는 절대 월 세가격이 집값의 기회비용을 상쇄해 주지 못한다. 여 기에 세금이나 거래비용(복비)까지 계산에 넣는다면 무조건 매수가 손해가 되는 경우이다. 반면, 쇠락해 가는 지방소도시의 경우, 매매가격이 워낙 낮아져 있기 때문에 상대적으로 월세수익률이 꽤 높게 형성이 된다. 인천시 강화군의 8천만 원짜리 낡은 25평 빌라의 경우, 월세는 50만 원까지 나오게 된다. 그럼 연간 월세로 얻을 수 있는 수익률은 7.5% 까지 올라간다. 그렇다고 이 낡은 빌라가 이후에도 높 은 수익을 보장해 줄 수 있을까, 라고 묻는다면 다들 비관적이 될 것이다. 이런 문제가 있지만 이런 극단적인 예를 핑계로 상 수의 계산을 무시한다면 당연히 그 투자는 실패의 지 름길로 내달리는 결과가 될 것이다. 일단 비용-수익 분 석을 통해 감내할 수 있는 비용부담과 기대할 수 있는 수익실현을 계산에 두어야 이후의 계산이 필요하다. 다음으로는 정부의 정책방향을 살펴야 한다. 기본 적으로 정부는 부동산 가격의 안정을 위해 뛰는 시장 플레이어다. 시장가격이 너무 낮으면 올리려고 하고, 시장가격이 너무 높으면 낮추려고 하는 존재다. 따라서 정부가 부동산 부양책을 열심히 쓰고 있는 중이라면, 지금의 가격수준이 낮다는 뜻이고 향후에는 오를 가능성이 높다는 의미이며, 정부가 부동산 안정책 을 열심히 쓰고 있는 중이라면, 지금의 가격수준이 높 다는 뜻이고 향후에는 내릴 가능성이 높다는 의미이다. 그래서 정부정책은 늘 시장 참가자들에게 욕을 먹 는다. 시장이 향하는 반대 방향으로 정책을 펼치기 때 문이다. 인터넷상의 부동산 게시판에는 늘 정부를 성 토하는 목소리가 드높다. 진짜 플레이어라면 그렇게 정부 욕을 하는 시간에 오히려 이를 활용한 투자방법 을 열심히 찾고 있을 것이다. 현명한 투자자는 포지션으로 자기의 의사표시를 하 게 마련이다. 현 정부를 지지하건 반대하건 상관없는 문제다. 중기적 안목으로 시장을 판단할 때 가장 좋은 지표는 정부의 정책 방향이다. 이를 따르는 것만큼 안 전한 선택을 나는 알지 못한다. 19 법무사 2019년 11월호
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