권리금 회수 방해행위 금지의무의 법적 성격에 대 하여는 임차인이 권리금 회수에 있어 임대인의 절대 적인 협력이 있어야 하는데, 방해행위 금지의무의 위 반인 경우 손해배상책임의 성격은 「상가임대차법」에 서 임차인의 영업을 보호하기 위하여 법에서 특별하 게 인정하는 의무라고 보는 것이 타당하다. 가. 임대인에 대한 손해배상책임의 발생요건 1) 임대차 계약기간의 종료 현행 「상가임대차법」 제10조의4 제1항에서는 “임 대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종 료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위 를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신 규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것 을 방해하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 법에서는 종료 원인에 대해서는 구분하지 않고 있 으며, 임대인의 방해행위 금지의무 기간은 임차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 존속한 경우로 임 대인이나 임차인 사이 어느 한쪽이 갱신을 거절하여 계약이 종료하는 경우에만 금지의무가 발행하고 있 다. 동법 제10조 제4항에 의거, 임대차계약이 묵시적으 로 갱신이 있거나, 임차인과 임대인 간 갱신합의, 재계 약이 성립된 경우에는 임대인에 대한 방해행위 금지 의무가 발생될 여지가 없게 된다. ▶ <주의> 부동산경매절차에서 상가임차인의 배당 요구 상가임차인이 법원에서 통지받은 권리신고 및 배당 요구통지서를 지참하고 법무사에게 권리신고 및 배당 요구의 작성을 의뢰할 때는 신중을 기해야 한다. 통상 상가임차보증금에 비하여 권리금이 몇 배에 이르는 경우도 적지 않기 때문이다. 따라서 의뢰인과의 상담에서 임대차기간이 남아 있는 경우에는 경매절차에서의 배당요구에 대해 신중 하여야 한다. 일단 배당요구를 하면 임대차가 종료되 므로 권리금을 회수할 기회가 없어지기 때문에 이를 설명하지 않으면 의뢰인이 크게 손해를 볼 수도 있다. ① 임대기간이 남아있고 최선순위로 대항력이 없는 경우 : 최선순위 대항력이 있으면 원칙적으로 배당 요구를 하지 않아야 권리금 회수 기회가 남아 있게 된다. ② 임대기간이 남아 있으나 최선순위가 아니어서 최 선순위 대항력이 없는 경우 : 이 경우에는 권리금 의 액수와 선순위 권리자의 채권액을 계산하여 대 위변제로 인한 일부회수 가능성을 검토하여 상담 하여 줄 필요가 있다. 2) 새로운 임차인의 주선 임차인은 임대인의 권리금계약 거절의사가 없으면 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 반드시 새로 운 임차인을 주선해야 권리금보호를 받을 수 있다. ▶ 검토사례 1. 총 임대기간이 5년을 초과하여 갱신요구권을 행 사할 수 없는 경우, 권리금 회수 방해로 인한 손해배 상을 구하는 사건(대법원 2019.5.16. 선고 2017다 225312, 225329 판결) ● 판결요지 : 구 「상가건물임대차보호법」 제10조 제 2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 74 현장 활용 실무 지식 + 법무사 실무광장
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