2019 법무사 12월호

권리금 회수 방해행위 금지의무의 법적 성격에 대 하여는 임차인이 권리금 회수에 있어 임대인의 절대 적인 협력이 있어야 하는데, 방해행위 금지의무의 위 반인 경우 손해배상책임의 성격은 「상가임대차법」에 서 임차인의 영업을 보호하기 위하여 법에서 특별하 게인정하는의무라고보는것이타당하다. 가. 임대인에 대한 손해배상책임의 발생요건 1) 임대차계약기간의종료 현행 「상가임대차법」 제10조의4 제1항에서는 “임 대인은임대차기간이끝나기 6개월전부터임대차종 료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위 를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신 규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것 을방해하여서는아니된다.”고규정하고있다. 법에서는 종료 원인에 대해서는 구분하지 않고 있 으며, 임대인의 방해행위 금지의무 기간은 임차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 존속한 경우로 임 대인이나 임차인 사이 어느 한쪽이 갱신을 거절하여 계약이 종료하는 경우에만 금지의무가 발행하고 있 다. 동법제10조제4항에의거, 임대차계약이묵시적으 로갱신이있거나, 임차인과임대인간갱신합의, 재계 약이 성립된 경우에는 임대인에 대한 방해행위 금지 의무가발생될여지가없게된다. ▶ <주의> 부동산경매절차에서 상가임차인의 배당 요구 상가임차인이법원에서통지받은권리신고및배당 요구통지서를지참하고법무사에게권리신고및배당 요구의 작성을 의뢰할 때는 신중을 기해야 한다. 통상 상가임차보증금에 비하여 권리금이 몇 배에 이르는 경우도적지않기때문이다. 따라서 의뢰인과의 상담에서 임대차기간이 남아 있는경우에는경매절차에서의배당요구에대해신중 하여야 한다. 일단 배당요구를 하면 임대차가 종료되 므로 권리금을 회수할 기회가 없어지기 때문에 이를 설명하지않으면의뢰인이크게손해를볼수도있다. ① 임대기간이 남아있고 최선순위로 대항력이 없는 경우 : 최선순위대항력이있으면원칙적으로배당 요구를하지않아야권리금회수기회가남아있게 된다. ② 임대기간이 남아 있으나 최선순위가 아니어서 최 선순위 대항력이 없는 경우 : 이 경우에는 권리금 의 액수와 선순위 권리자의 채권액을 계산하여 대 위변제로 인한 일부회수 가능성을 검토하여 상담 하여줄필요가있다. 2)새로운임차인의주선 임차인은 임대인의 권리금계약 거절의사가 없으면 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 반드시 새로 운임차인을주선해야권리금보호를받을수있다. ▶검토사례 1. 총 임대기간이 5년을 초과하여 갱신요구권을 행 사할 수 없는 경우, 권리금 회수 방해로 인한 손해배 상을 구하는 사건(대법원 2019.5.16. 선고 2017다 225312, 225329 판결) ● 판결요지 : 구 「상가건물임대차보호법」 제10조 제 2항에따라최초의임대차기간을포함한전체임대차 기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할수없는경우에도임대인이같은법제10조의4 74 현장활용실무지식 + 법무사실무광장