2020 법무사 1월호

Q1 저는몇년전동네친구에게빌려준돈을돌려받지못해다투던중친구가거주하는집의임대차기간 만료일이 끝나면 반환받은 보증금으로 돈을 갚겠다고 해서, 그러면 임대인에게 그 보증금 채권을 나에 게 양도했다고 통지를 하라고 하고, 임대차 만료일이 되기만을 기다렸습니다. 하지만 만료일이 되어서 친구에게확인하니집주인이나가달라는말이없어서임대차기간이묵시적연장되었다고하는것입니 다. 그래서임대인에게임차보증금양도양수계약서를보여주면서임차보증금에대하여양도양수를받 았고 양도통지를 받지 않았느냐고 하니 임대인은 “무슨 소리냐, 나는 그런 내용증명을 받은 적이 없다” 고합니다. 도대체가답답한상황인데, 저는어떻게해야채무자에게돈을돌려받을수있을까요? 채무자의임차주택 보증금반환채권을 양도받았는데, 임차계약이묵시적갱신되었다며 버티고 있습니다. 민사 임대인이 보증금반환채권의 양도통지를 받았다면, 묵시적 갱신의 효과가 없어 채권회수가 가능합니다. 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따르면, ▵임대 인이 임대차기간이 끝나기 6~1개월 전까지 임차인에 게 계약갱신의 거절 통지를 하지 않거나, ▵임차인이 임대인에게 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러 한통지를하지않는등의경우에는전임대차와동일 한조건으로다시임대차한것으로간주합니다. 즉, 임 대인이나임차인중한쪽이라도갱신거절이나계약조 건변경의통지를하지않은경우, 그임대차계약은묵 시적으로갱신된것으로보는것입니다. 따라서 귀 사례에서 채무자인 친구가 임대차계약 이 묵시적으로 갱신되었다고 하고 있으나, 그렇지가 않습니다. 대법원판례에따르면, “임대인이임대차보 증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인 과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금 반환채권의 양수인에 대하 여는 미칠 수 없고…”라고 판시(대법원 1989.4.25. 선 고 88다카4253, 4260판결)하고 있기 때문에, 집주인 이 양도통지를 받게 된다면, 묵시적 갱신의 효력이 채 권자인귀하에게미칠수가없기때문입니다. 따라서 귀하는 먼저 채권양도통지를 받지 못했다 는 집주인을 상대로 임차보증금 양도양수를 원인으 로 한 ‘양수금 반환청구소송’을 제기, 위 소장의 송달 로채권양도통지에갈음하게하여임대차계약기간갱 신이되지않도록해야합니다. 그리고위소송과는별개로귀하는집주인을대신하 여친구에게임대차계약해지통보를하고, 친구가이사 를 가도록 하여 임차보증금을 반환받을 수 있습니다. 만일, 친구가이사를가지않는다면친구를상대로임 대차기간종료를원인으로한건물명도청구소송을제 기해 승소판결을 받은 후 건물 명도와 동시이행으로 집주인으로부터임차보증금을반환받으면됩니다. A 30 법으로본세상 법률고민상담소 Law