2020 법무사 5월호

음악학원을하던상가를임차하여새롭게횟집을운영하다임차계약이종료하여건물을돌려주려고 합니다. 그런데 임대인이 “계약종료 시 임차건물을 원상회복하여 임대인에게 반환하고 이와 동시에 임 대인은 보증금을 임차인에게 반환하여야 한다”는 계약조항을 근거로 전 임차인이 시설한 음악학원의 방음시설까지원상회복해놓아야만보증금을반환하겠다고합니다. 아무리계약조항이있다지만너무 무리한요구라고생각하는데, 임대인의말대로해야하나요? 임대차보증금은임대차계약에서발생하는손해를 임대인을 위하여 담보하는 성격을 가지고 있으며, 이 손해에는 원상회복 의무에 따른 손해도 포함됩니다. 따라서 원상회복 의무를 이행하지 않아 발생하는 손 해금도임차보증금에서충당할수있다하겠습니다. 다만, 상가임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무 에대한대법원태도를보면, ①직접시설한것에한해 원상회복 의무를 인정하는 판례(90다카12035판결 등)와 ②전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복 의무 를 인정하는 판례(2017다26814판결)가 동시에 존재 합니다. 대법원 판례가 모순적인 것처럼 보이지만 이는 두 판례의사실관계가다르기때문입니다. 즉 “임차인의 원상회복 의무는 별도의 약정이 없는 한 직접 개조한 범위 내의 것으로 임차 받을 당시의 상태로 반환하면 되고(90다카12035판결)”, “기존의 임대차계약 관계 및임대차보증금반환채권을완전히소멸시키고신규 임차인과 새로운 임대차보증금 반환채권을 발생시킨 것인지, 아니면기존임대차계약상권리의무를포괄적 으로양도하거나기존의임대차보증금반환채권을양 도하는것인지구체적인사실관계에따라종합적으로 해석하여 판단하여야 한다(2017다26814판결)”는 기 본원칙을밝히고있습니다. 첫 번째 90다카12035 판결에서는 별도의 약정을 인정할 수 없어 임차인의 원상회복 의무가 직접 시설 물에만 국한된 것이고, 두 번째 2017다26814판결에 서는 임차인 지위의 양도가 인정되어 전 임차인의 시 설물에대해서도원상회복의무가인정된것입니다. 따라서 귀하의 경우는 전 임차인의 음악학원과는 업종이 상이하고, 영업양도 사실도 없으며, 임차계약 시 특약으로 전 임차인의 시설물에 대해 원상회복 의 무를부담한다는사항이없는등특별한사정이보이 지않으므로, 귀하께서시설한시설물에대해서만원 상회복 의무를 부담하며, 그 한도에서 원상회복 의무 를 이행하면 보증금을 반환받을 권리를 취득할 것으 로보입니다. 이전시설과업종상이하고, 영업양도사실도없으므로직접시설한것만원상회복하면됩니다. 이경록 법무사(강원회) 민사 Q2 횟집을하다임차계약이종료되었는데, 임대인이이전시설로원상회 복해야 보증금을 반환한다고 합니다. A 33 법무사 2020년 5월호 Counselor