2020 법무사 5월호

<검토 1> 민법에대한특례의의미 이법에없는규정은 「민법」이적용되고, 이법의규 정과 「민법」이 배치되면 이 법의 규정이 우선한다는 뜻으로, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에 게 불리한 것은 효력이 없다(제15조(강행규정) 규정 을감안하여조문해석을할필요가있다). 예시하면, 임대차계약서에권리금을무조건포기한 다고 규정하더라고 특별한 경우가 아니면 그 조항은 효력이없다. 나. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물 (제3조제1항에 따른 사업자등 록의 대상이 되는 건물을 말한다) 의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에대하여적용한다. 다만, 대통령령으로정 하는 보증금액을 초과하는 임대차 에 대하여는 그러 하지아니하다. <검토 1> 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물 ●위조항에따른사업자등록의대상이되는건물 은 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조, 또는 「법인세법」제111조에 따른 사업자등록이 되는 건물 을 말한다. 따라서 어린이집, 사회복지기관등 비영리 기관이나 건물이 아닌 옥외주차장에서의 영업, 건물 로볼수없는컨테이너또는간이천막영업은원칙적 으로 보호대상이되지않는다. ● 법인으로 보는 단체나 종교단체, 그리고 종교단 체 이외의 비사업자(개인으로 보는 단체)도 「법인세 법」 제110조(비영리법인의 수익사업 개시신고)에 따 라 수익사업 개시신고서를 제출하여야 하지만, 사업 자등록이되지않으므로 「상가임대차보호법」의보호 대상은아니다. ● 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속요건이므로, 배당요구의 종 기까지존속하고있어야한다. ● 「부가가치세법」 제5조제4항, 제5항의 규정 취지 에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업 을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업 자등록은 「부가가치세법」 및 「상가건물임대차보호 법」이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 「상 가건물임대차보호법」 상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다(2005다64002 판결). ● 미등기·무허가 건물도 「상가임대차보호법」 제 17조(미등기전세에의 준용)에 의하여 이 법은 적용될 수 있으나 사업의 종류에 따라서는 영업기준에 어긋 나면 사업자등록이 되지 않으므로 임차인은 보호받 지 못할 경우가 적지 않다.[「부가가치세법」 제8조(사 업자등록)] <검토 2> 임차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하 는경우 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업 주 문을받고제품을인도하여수수료를받는등영업활 동을 해 온 사안에서, 대법원(2011.7.28.선고 2009다 40967판결)에서는 “「상가건물임대차보호법」이 적용 되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느 냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다”고 판시하고 있으므로 ‘주된 부분’이라는 의미를 면적기준으로 판 단할것은아니다. 71 법무사 2020년 5월호