2020 법무사 5월호

<검토 3> 고액임차상가에예외적으로적용되는조항 이 법이 예외적으로 적용되는 범위는 제3조(대항 력), 제10조(계약갱신요구등), 제10조제1항(임대차기 간이만료되기 6개월전부터 1개월전까지사이에계 약갱신요구), 제2항(최초의 임대차기간을 포함한 전 체 10년의 계약갱신요구기간), 제3항 본문(차임과 보 증금증감청구권을제외한전임대차와동일한조건), 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의3(권리금의 정 의 등), 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등), 제10조 의5(권리금 적용 제외), 제10조의6(표준권리금계약서 의 작성 등), 제10조의7(권리금 평가기준의 고시), 제 10조의8(차임연체와 해지) 및 제19조(표준계약서의 작성등)이다. 다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건 물의인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168 조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신 청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴 다. ② 임차건물의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계 한 자를 포함한다) 은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <검토 1> “사업자등록을신청하면”의의미 상가건물에 대해 「상가건물임대차보호법」 제2조 (적용범위) 제1항에서는 “사업자등록의 대상이 되는 건물”이라고 규정하고, 위 제3조(대항력 등) 제1항에 서는 “사업자등록을 신청하면”이라고 규정하고 있어 개념에혼란이온다. 결국이조항은사업자등록신청 이 적법하게 수리되는 것을 조건으로 대항력이 생긴 다는의미의규정으로보아야한다. <검토 2> 임차인의대항력포기문제 새로운 양수인에게 영업 권리를 주장할 수 있도록 고액의 임차인에게 대항력을 부여했지만, 대법원 판 례에따라소유자가변동될경우대항력의포기도가 능하므로, 이 경우 임대차의 승계를 예상하고 상가를 매수한 임대인들에게 부담이 될 수 있음을 감안하여 미리 임차인과 협의하는 등 임대차가 승계되지 않는 경우를예상하고상가를인수해야한다. <검토 3> 그밖에임대할권리를승계한자란? 임대차주택을 담보 목적으로 「신탁법」에 따라 신 탁한 경우에도 수탁자는 「주택임대차보호법」 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위를 승계하지만(대법원 2002.4.12.선고 2000다70460판결), 주택 양도담보 권자에게는 소유권이 확정적·종국적으로 이전되는 것도아니어서이법에서의 ‘양수인’에해당되지아니 한다(대법원 1993.11.23.선고93다4083판결). 라. 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자 는 관 할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를거부할수없다. <검토 1> 상가건물의임대차에이해관계가있는자 「상가임대차보호법 시행령」 제3조의2 제3호에서 “법무부령으로 정하는 자”란 해당 상가건물 또는 대 지의 등기부에 기록되어 있는 ▵환매권자, ▵지상권 자, ▵전세권자, ▵질권자, ▵저당권자·근저당권자, ▵ 임차권자, ▵신탁등기의수탁자, ▵가등기권리자, ▵압 72 현장활용실무지식 법무사실무광장