2020 법무사 5월호

류채권자 및 경매개시결정의 채권자를 말한다[법 제 4조(이해관계인의범위등)]. <검토 2> 확정일자를 받는 계약서와 변경 갱신된 경우 확 정일자(시행령제3조) ● 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱 신된 경우, 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다. 동일건물내에서건물의다른점포로이전 한 경우, 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약 서에 확정일자를 받아야 한다(대구지방법원 2007나 20356판결). <검토 3> 확정일자관련문제검토 ● 우선변제권이 없는 일정액 이상의 보증금의 상 가는확정일자를받을필요가없다. ●보증금증액의경우보증금의증액부분만별도 의 계약서를 작성하였다면 계약연장 기간과 추가 증 액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받 아도된다. ● 임차 사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우, 각자의 계약서에 별도의 확정일자를 부여받아 야한다. 마. 제5조(보증금의 회수) ①임차인이임차건물에대하여보증금반환청구소 송의확정판결, 그밖에이에준하는집행권원에의하 여 경매를 신청하는경우에는 「민사집행법」 제41조에 도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집 행개시의요건 으로하지아니한다. ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서 장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차 인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한 다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자 보다 우선하여보증금을변제받을권리 가있다. <검토 1> 집행개시요건의문제및우선변제권의요건 법제5조제1항에따라서 고액임차인은반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하고, 우선변제권이 없으므로 반드시 임차권등기나 전세 권등기를하여야한다. 법제5조제2항에따라서우선변제권의요건은제3 조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부 터임대차계약서상의확정일자를받아야한다. 바. 제6조(임차권등기명령) ⑤임차권등기명령의집행에따른임차권등기를마 치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제 2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대 로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대 항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우 선변제권을상실하지아니한다. <검토 1> 고액임차인이나 「민법」 상가임차인미적용 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 이후(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)의 임차인은 제14조에 따른 우선 변제를받을권리가없다. 사. 제7조(「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등) 73 법무사 2020년 5월호