2020 법무사 5월호

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의통지또는조건변경의통지를하지아니한경 우 에는그기간이만료된때에전임대차와동일한조 건으로다시임대차한것으로본다. 이경우에임대차 의존속기간은 1년으로본다. ⑤제4항의경우임차인은언제든지임대인에게계 약해지의통고를할수있고, 임대인이통고를받은날 부터 3개월이지나면효력이발생 한다. <검토 1> 「민법」상 2개월연체와의관계 「민법」 제640조의 임대인의 계약해지권(2개월 연 체)이 「상가건물임대차보호법」 제10조제1항(3개월 연체)의 계약갱신요구권에 위배되어 무효인지 여부 에 대해 판례에서는 “「상가건물임대차보호법」 제10 조제1항에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약 해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아 니라, 「상가건물임대차보호법」 제10조제1항이 「민 법」 제640조에서정한계약해지에관하여별도로규 정하고 있지 아니하므로, 「상가건물임대차보호법」 제10조제1항제1호가 「민법」 제640조에 대한 특례 에 해당한다고 할 수 없다”고 판시하고 있다(2012다 28486판결). <검토 2> 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으 로고지하고, 그계획에따르는경우 실무사례로는건축허가나신고서를제출하거나이 에 대한 용역을 주는 등 실질적으로 건축계획을 위한 비용이 지출되었으면 그 계획이 있는 것으로 인정된 다. <검토 3> 임차인갱신요구권의임대기간 10년 2018.10.16.개정전까지는총임대기간이 10년이아 닌 5년이었다. <검토 4> 묵시적 갱신의 경우 고액임차상가와 전세권의 존속기간 고액임차상가는 「민법」 제639조(묵시의갱신)가적 용되므로 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. 한편, 전세권은 제 312조(전세권의 존속기간)에 의하여 그 정함이 없는 것으로본다. <검토 5> 임대차계약과전세권의해지통고효력발생시기 ● 「상가임대차보호법」 적용 : ⑤ 제4항의 경우 임 차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나 면 효력이 발생한다. 그러나 임대인은 계약해지의 통 고에의한해지권이없다. ●일반임대차(고액임차인포함) 「민법」 제635조(기간의약정없는임대차의해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언 제든지계약해지의통고를할수있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의기간이경과하면해지의효력이생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해 지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 「민법」 제636조(기간의 약정 있는 임대차의 해지통 고) 임대차기간의약정이있는경우에도당사자일방또 는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의규정을준용한다. 75 법무사 2020년 5월호