2020 법무사 6월호

Q1 친구가신축중이던주택에보증금1억원의전세계약을체결하고, 전입신고와확정일자를받은후입주 해지금까지살고있습니다. 어느덧전세만료기간이도래해계약갱신을해야하는데, 친구에게서아무연 락이 없어 확인하니, 집 토지에 채권최고액 2억 원의 근저당권설정등기가 되어 있습니다. 불길한 예감이 드는데, 이집이경매되면임차인인저의권리는보호될까요? 신축 중인 주택을 임차해 살았는데, 토지에 근저당이 설정되어 있습니 다. 경매가 되면 임차권이보호될까요? 민사집행 주택신축중저당권이설정되었다면보호받을수있으나, 저당권설정후신축되었다면보호 받을수없습니다. 귀하께서 이 주택에 대항력이 있는 임차인으로서 권리의 행사에는 문제가 없어 보입니다만, 토지에 대 한 근저당권의 실행으로, 집이 경매될 경우에는 근저 당권설정등기가언제이루어졌는지에따라귀하의권 리행사내용이달라질것입니다. 먼저 판례에서는 토지에 근저당권이 설정될 당시 그 지상에 토지소유자가 건물을 건축하는 중이었고, 그것이사회관념상독립된건물로볼수있는정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우 였다면, 저당권자는완성될건물을예상할수있으므 로 법정지상권을 인정하여도 불측의 손해를 입는 것 이 아니며, 사회경제적으로도 건물을 유지할 필요가 인정되기 때문에 법정지상권을 인정함이 상당하다고 보고있습니다(대법원 2004.6.11. 선고 2004다13533 판결). 반면, 건물이없는토지에저당권이설정된후저당 권 설정자가 그 위에 건물을 건축하였다가 경매로 인 해 소유권자가 다르게 되었을 경우에는 위 법정지상 권은 물론 관습법상의 법정지상권도 인정하지 않고 있습니다(대법원 1997.12.11.자95마1262결정). 따라서만약귀하의주택이전자와같이건축이진 행된 상태에서 토지에 근저당권이 설정된 것이라면, 건물 소유자는 경매절차의 토지 매수자에게 법정지 상권을 행사할 수 있으므로 주택 임차권도 보호받을 수있을것입니다. 하지만 건축 전에 이미 저당권이 설정된 것이라면, 주택은 철거대상이 될 수 있으므로 주택임차인의 권 리도보호받기어려울것으로보입니다. 그러나 후자의 경우라 하더라도, 토지에 대한 경매 절차가 진행되어 매각될 때까지는 상당한 기간이 소 요됩니다. 또, 토지 매수자가 건물을 철거하기 위해서 는 임차인을 상대로 퇴거소송을, 건물 소유자를 상대 로철거소송을해야해서철거에도시간이많이소요 될것입니다. 따라서 귀하께서는 이 시간 동안 전세를 월세로 전 환하는등나름의노력을한다면손해를최소화할수 있을것입니다. A 30 법으로본세상 법률고민상담소 Law