2020 법무사 6월호

저는공인중개사로갑(甲)과을(乙)의아파트분양권매매계약을중개했는데, 두사람이협의해실거 래가보다 낮은 매매대금을 표시한 다운계약서로 계약서를 쓰겠다고 해서 이를 도와주었고, 매매 당사 자들이원하는대로다운계약서에적힌매매대금으로부동산거래신고도했습니다. 그런데잔금지급일이가까워지자갑자기매수인이다운계약서에서정한매매대금만지급받지않으 면 위법한 다운계약서 작성에 대한 처벌을 받고 계약을 해제하겠다고 으름장을 놓고 있습니다. 다운계 약서작성시어떤처벌을받는지요? 다운계약서작성을이유로매매계약을해제할수있는지요? 다운계약서작성만으로계약이해제되지는않지만, 「공인중개사법」에따라등록취소등의처 분을 받을 수 있습니다. ‘다운계약서’란, 세금을덜내기위해매도인과매수 인이 합의하여 실제 거래가격보다 낮은, 허위의 거래 가격으로 작성한 계약서를 말합니다. 이러한 다운계 약서작성은불법이며, 적발될시에는높은수위의처 벌을받게됩니다. 우선 매도인·매수인이 비과세·감면규정을 적용받 았다면, 세무적인 측면에서 취득세와 양도소득세를 추징당하게 되고, 신고불성실 가산세, 납부지연가산 세 등도 부과됩니다. 또, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 상의실거래가신고의무위반에해당되어취득 세의 3배이하과태료처분을받을수있습니다. 공인중개사 또한 「공인중개사법」에서 다운계약서 작성을 묵인·동조한 개업 공인중개사의 경우, 가담정 도에 따라 최대 등록취소 처분에서 업무정지 처분까 지 받을 수 있도록 규정한 바, 그에 준한 처벌을 받을 수있습니다. 그러나 다운계약서를 작성했다는 이유만으로 매매 계약이해제되지는않을것으로보입니다. 하급심판례에서 “매매는일방당사자가어떤재산 권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 이 에 대하여 대금을 지급할 것으로 약정함으로써 성립 하는 것으로 당사자의 의사표시의 합치만으로 성립 하고, 특별한 방식을 요하지 아니하며, 계약서는 계약 의성립사실을증명하는하나의방법에불과한것”이 라고 보아 “실거래가 매매계약서 작성의무를 이행하 지 않은 것을 이유로 매매계약을 해제하였다는 주장 에대해이유없다”고판시한바있기때문입니다. 따라서 귀하께서는 ‘자진신고자감면제도(조사 전 자진신고: 과태료 100% 감면, 조사 중 자진 협조: 과 태료 50% 감면)’를 활용해 허위 신고임을 자진 신고 하고, 부동산거래계약 신고 등도 재신고하는 등의 조 치를취하는것이현재로선최선으로보입니다. 민사 Q1 공인중개사로서당사자들이원해다운계약서작성을도왔지만, 갑자기 매수인이 계약을해제하겠다고 합니다. A 32 법으로본세상 법률고민상담소 Law