이상실 법무사(울산회) Q2 낡은 창고를 임차하여 건축자재를 보관하고 있는데, 비가 오면 약간 누수현상이 발생하여 임대인에 게 수리를 요청했습니다. 그런데 임대인은 임대료를 시세보다 싸게 해주었으니 수리를 못해준다고 하면 서 직접 고쳐서 사용하든가, 아니면 임대차 계약을 종료하자고 합니다. 하지만 새로운 창고를 물색하는 것도 쉽지 않고, 임대료가 시세보다 저렴한 것은 사실이라서 계약기 간 동안은 임대차계약을 유지하면서 어떻게든 수리비를 받고 싶은데 방법이 없을까요? 비가 새는 낡은 창고를 수리해 임차기간 동안 살고 싶지만, 집주인은 수리를 못해준다며 계약을 종료하자고 합니다. 민사 귀하의 비용으로 수리한 후, 임대인에게 수리비용을 청구하면 됩니다. 우리 「민법」에서는 임대차계약 후 임대인은 임차인 에게 목적물을 인도해야 하고, 계약이 존속되는 중에 는 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담해야 합니다(법 제623조). 이러한 임대인의 수선의무 대상이 되는 목적물의 파손·하자는 임대차기간 중 드러난 하자를 의미하는 것으로서, 여기에는 이미 임대인이 임차인에게 목적 물을 인도할 당시 존재하고 있었던 하자도 포함됩니 다. 그리고 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도 의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(법 제 390조), 임대차계약을 해지할 수도 있습니다. 또, 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고, 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임 차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종 료하게 되며, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적 A 물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적 으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능합니다. 반면, 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하 자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고, 임 차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니 한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적 물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의 무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임 에 따른 손해배상책임을 부담하지 않습니다. 귀 사례의 경우를 보면 누수현상은 낡은 창고를 임 차할 때부터 존재하던 하자라고 할 수 있을 것입니다. 따라서 임대인에게 수선의무가 있으나 귀하가 임대인 에게 통지를 했음에도 수리해 주지 않고 있는 것은 임 차인에게는 임대차계약 해제와 이사비의 청구 사안이 됩니다. 그러나 귀하께서 계약기간 동안은 임대차계약을 유 지하고 싶다고 하니, 부득이 귀하의 비용으로 수리를 한 후 영수증을 잘 챙겨 임대인에게 비용을 청구하면 수리비를 받을 수 있을 것입니다. 37 법무사 2020년 7월호 Counselor
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