저는 목사인데, 최근 상가건물에 임대차계약을 하고 목회하는 교회를 세우고자 합니다. 교회의 임차 보증금에 대한 우선변제권을 취득하기 위하여 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 교회도 「상가건물 임대차보호법」 에 의하여 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 또, 교회에서 구분상가 3개 호수 전체를 임차하여 사용할 예정인데, 사업자등록은 하나만 등록하면서 임대차계약 시에는 전체 1개의 계약서를 작성하여야 되는지, 아니면 각 호별 별개로 3개의 계약서를 작성해야 하는지도 궁금합니다. 「상가건물임대차보호법」은 상가건물 임대차의 공 정한 거래질서 확립과 영세 상인들이 안정적으로 생 업에 종사할 수 있도록 세입자의 권리를 보장하기 위 한 법이므로, 그 적용 대상은 영세상인에 한정됩니다. 원칙적으로 교회는 상인으로 보지 않기 때문에 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 없습니다. 그래서 교회가 임차하고 있는 상가건물이 경매되는 경우에도 배당절차에서 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받지 못해 임차보증금을 경매절차에서 배당 을 받지 못하는 경우가 종종 발생하고 있습니다. 그러나 교회가 부대사업으로 영리사업을 운영하는 경우에는 별도로 사업자등록을 할 수 있고, 이런 경 우는 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수도 있 습니다. 따라서, 귀하께서 구분상가 3개 호수 전체를 임차하여 교회로 사용하면서 「상가임대차보호법」을 적용받고자 한다면 교회가 부대사업으로 영리사업을 운영하면서 그에 대한 사업자 등록을 하여야 합니다. 이때 「상가건물임대차보호법」의 보호대상은 영리 사업에 관한 사업자등록이 된 영업용 건물 부분의 임 차보증금에 한정되기 때문에 영업용 건물 부분에 대 한 임대차계약서는 따로 작성하여야 합니다. 한편, 「상가건물임대차보호법」은 상가건물 임차인 중에서 임차보증금이 일정금액 이하인 영세상인만을 그 보호대상으로 하고 있으며, 그 보호 대상금액은 해 당 지역의 경제여건 및 상가규모를 고려하여 시행령 에서 구체적으로 정하고 있습니다. 그리고 월세로 상가건물을 임차한 경우에는 임차 보증금에 월세환산액을 더한 금액을 환산보증금으로 하여 그 보호대상 여부를 정하게 되므로 이 점을 특 히 유의하여야 합니다. 참고로 대법원 판례에 의하면 “상가건물에 해당하 는지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적 으로 판단하여야 하고, … 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 「상가건물 임대차보호법」 적용대상인 상가건물에 해당한다.”라 고 판시하고 있습니다(2011. 7. 28.선고 2009다40967 판결). 교회는 상인으로 보지 않기 때문에 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받지 못합니다. 황운선 법무사(충북회) 상가임대차 Q2상가를 임차해 교회를 세우려고 하는데, 교회도 「상가임대차보호법」 의 보호를 받는지요? A 39 법무사 2020년 7월호 Counselor
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