경매실무에서 주택임차인의 권리 대항력 및 우선변제권에 대한 ‘대법원 판례’를 중심으로 김갑수 법무사(서울중앙회)· 전 법원도서관 사무국장 01 들어가며 주택의 임차인은 그 주택에 대한 경매절차에 있어 서 경매개시결정의 단계에서부터 매각절차 및 배당절 차는 물론 인도명령절차에 이르기까지 이해관계인으 로서 관여를 한다. 그러나 이에 대한 법률지식이 부족한 대부분의 주 택 임차인들은 경매대상 부동산에 대한 임차보증금 이 자신의 전 재산인 경우가 대부분이므로, 자신이 가 지고 있는 임차권이 경매절차에서의 매수인에게 대 항할 수 있는지 여부와 부동산경매절차의 마무리 단 계인 배당절차에서 임차보증금을 배당 받을 수 있는 지, 또 배당을 받는다면 얼마를 받을 수 있는지에 대 하여 불안한 마음을 갖게 되기 마련이다. 실제로 경매절차에서 경매법원이 작성한 배당표에 대한 이의도 임차보증금의 배당 문제로 말미암아 제 기되는 경우가 대부분인 것이 현실이다. 왜냐하면 「주 택임대차보호법」이나 「상가건물임대차보호법」은 특 별법으로서 일정한 임차인을 특별한 방법으로 보호 하고 있기 때문에, 그 해석상 논란이 생기는 부분이 적지 아니하고, 일반법인 「민법」의 체계에서는 볼 수 없는 특별한 문제들이 발생하게 되기 때문이다. 본 글에서는 경매실무상 자주 문제가 발생되었던 주거용 건물에 대한 판단 기준과 주택임차인의 권리 중 주택임차인의 대항력 및 우선변제권에 관련된 부 분을 대법원 판례를 중심으로 살펴보고자 한다. 경매실무상 자주 문제가 발생되었던 주거용 건물에 대한 판단 기준과 주택임 차인의 권리 중 주택임차인의 대항력 및 우선변제권에 관련된 부분을 대법원 판례를 중심으로 살펴본다. <편집자주> 70 현장 활용 실무 지식 법무사 실무광장
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