02 「주택임대차보호법」과 주거용 건물 가. 「주택임대차보호법」의 적용범위 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차(賃貸 借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국 민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하며, 범위 도 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 만 적용되므로, 먼저 어떠한 건물이 주거용 건물에 해 당되는지가 문제가 된다. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 법 2조에 의하여 이 법의 적용을 받는 주거 용 건물에 해당되지만, 비주거용 건물의 일부를 주택 으로 무단 개조·증축하여 사용하는 경우에는 이를 ‘주거용 건물’이라고 볼 수 없으므로, 이 법의 보호대 상에서 제외된다. 법원에서 실무를 취급하다 보면 오피스텔, 연립주 택의 공유부분인 지하실이나 옥탑 등이 「주택임대차 보호법」의 적용범위와 관련하여 문제가 되는 경우가 있다. 이에 대하여는 아직 정립된 대법원 판례가 없어 실무상으로는 실질적인 사실관계를 파악하여 실지용 도에 따라 합목적적으로 신중하게 판단하고 있는 실 정이다. 즉, 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적 물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임 대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되 는 경우에는 구체적인 경우에 따라 ▵그 임대차의 목 적, ▵전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 ▵ 임차인의 임대차 목적물의 이용관계 그리고 ▵임차인 이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울 러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 나. 주거용 건물의 판단시점 주거용 건물인지를 판단하는 기준시점은 원칙적으 로 임대차계약의 체결 시이다. 따라서 비주거용 건물 을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 주거용 건물을 증축 하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다 는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라고 할 수 없다(대법원 1986.11.21.선고 85다카1367결정). 다. 주거용 건물의 대지 「주택임대차보호법」 상 ‘주거용 건물’이라 함은 주 거용 건물 자체만을 의미하는 것이 아니고, 주거용 건 물과 일체 불가분의 관계가 있는 대지 부분을 포함한 다. 따라서 단독주택은 그 대지에 관하여, 공동주택은 소유권인 대지권에 관하여 우선변제권을 취득하게 된다. 반면에 단독주택의 건물에만 전세권등기를 한 경 우에는 전세권은 건물에만 미치기 때문에 전세권자 는 경매 절차에서 대지 부분에 대한 매각대금으로부 터는 우선변제를 받을 수 없다. 건물과 토지를 별도의 부동산으로 취급하는 우리 법제상 부득이하다. 라. 대법원 판례의 판단기준 ● 【대법원 1996.3.12.선고 95다51953판결】 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거 용 건물이라고 보여지고, 설사 그중 방 및 다방의 주 방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지 나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목 적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사 71 법무사 2020년 7월호
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