용되는 것일 뿐, 법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건 물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해 당한다고 볼 수 없다. ● 【대법원 1996.4.1.선고 96다5971판결】 건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방(2칸)으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있 고, 피고가 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방 부분은 영업 시에는 손님을 받 는 곳으로 사용하고 그때 외에는 주거용으로 사용하 여 왔다면, 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상 인 주거용 건물에 해당한다. ● 【대법원 1987.4.28.선고 86다카2407결정】 건물은 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었 고 피고는 전소유자 인경남으로부터 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개 중 현관 앞의 방은 피고 가 내실로 사용하면서 여관, 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙 업을 경영할 경우에는 법이 정한 주거용 건물 에 해당하지 아니한다. ● 【대법원 1995.3.10.선고 94다52522판결】 건물은 공부상으로는 단층 작업소 및 근린 생활시 설로 표시되어 있으나 실제로는 주택으로도 이용되 고 있는 단층건물로서 격벽으로 구분되어 각 독자적 인 출입구를 가진 6개 부분으로 구성되어 있는데, 갑 은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼 마켓 경영 목적으로, 각기 위 6개 부분 중 하나씩을 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상생 활을 영위하는 한편, 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하 고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만, 주 거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이다. 위 각 부 분은 그들의 유일한 주거이므로 법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다. 03 주택임차인의 대항력과 대항요건 가. 「주택임대차보호법」 상 '대항력'의 의미 부동산경매절차에서의 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 경매절차에 의하여 소멸하게 되는 최선순 위 저당권(압류, 가압류 포함)보다 먼저 등기되었거나 그 전에 대항력을 갖춘 임차인이다. 「주택임대차보호 법」 상의 대항력은 임대인의 지위가 승계된다는 의미 이다. 임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로 양 도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차 인의 승낙 등은 불필요하며, 양수인의 권리취득의 원 인은 매매·증여 등의 법률행위이든, 상속·경매·체납 처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관없이 모두 포함된다. 그리고 이와 같이 임대인의 지위의 승계가 있을 경 우, 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결 합하여 일체로서 이전하는 것이므로 종전 임대인(양 도인)의 보증금반환채무는 소멸한다는 것이 대법원 의 확립된 판례다(대법원 1993.7.16.선고 93다17324 판결). 대항력이 있는 임대차가 종료한 후 임대차보증금을 반환하기 전에 임대주택이 양도된 경우에도 임대차보 증금을 반환하기 전까지는 여전히 임대차가 존속하 므로, 이 경우에도 임대차의 지위가 승계된다. 나. 매각에 의하여 소멸하는 선순위 저당권 등이 있는 경우 강제집행이나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택 이 매각되어 선순위 저당권 등이 소멸하면 비록 후순 72 현장 활용 실무 지식 법무사 실무광장
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