위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더 라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권 은 함께 소멸하므로 이때의 매수인에게는 임대차를 가지고 대항할 수 없다(대법원 2000.2.11.선고 99다 59306판결 등). 다만, 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권 이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면 그 소 멸시기가 매각대금지급 전이기만 하면 경매기입등기 후라도 상관없이 매수인에게 대항할 수 있다. 매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소 유권을 취득하게 되는 시점은 매각대금을 지급한 날 이므로, 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권 이 다른 사유(채무자의 변제)로 소멸한 경우에는, 대 항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손 상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않고, 이 경우 채무자는 이로 인한 매수인의 손해에 대하여 「민법」 제578조제3항(매도 인의 담보책임)에 의한 배상책임을 부담한다(대법원 2003.4.25.선고 2002다70075판결). 다. 주택임차인의 대항요건(주택의 인도와 주민 등록) 「주택임대차보호법」 상의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴 다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 외국인의 경우 「출입국관리법」에 의한 외국인 등록 및 체류지 변경신고로 주민등록 및 전입신고에 갈음한다(「출입국관리법」 제88조의2제2항). 그러나 법인이 임차한 주택에 관하여 법인의 직원 이 주민등록을 한 경우 「주택임대차보호법」은 자연인 인 서민들의 주거생활 안정을 보호하려는 취지이고, 법인을 그 보호 대상으로 삼는 것은 아니므로 법인의 직원이 주민등록을 마쳤더라도 대항력은 발생하지 아 니한다(대법원 1997.7.11.선고 96다7236판결). 주택의 인도는 주택에 대한 점유, 즉 주택에 대한 사 실상의 지배력을 이전하는 것을 말한다. 여기에서의 인도에는 현실적인 인도뿐만 아니라 간이인도, 반환청 구권의 양도 및 점유개정도 포함된다. 다만, 대법원 판례는 점유개정의 경우에는 주민등 록의 공시와 관련하여 대항요건의 효력발생 시기를 “매수인 명의의 소유권이전등기 익일부터”로 일정 한 제한을 가하고 있다(대법원 1999.4.23.선고 98다 32939판결, 대법원 2000.2.11.선고 99다59306판결). 주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력 취득 요건일 뿐만 아니라, 주택의 점유와 주민등록의 계속 은 대항력의 존속요건이다. 판례도 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라 는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득 시에만 구 비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다고 한다(대법원 1998.12.11.선고 98다34584판결, 대법원 1998.1.23.선고 97다43468 판결). 라. 주택임대차계약의 당사자 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대 인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없다. 즉, 임대인은 반드시 임대주택의 소유자 일 필요는 없으나 임대주택의 처분권한이 있거나 적 법한 임대권한을 가진 자이어야 한다. 예를 들면, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하 여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법 한 임대권한)을 가진 명의신탁자 사이에 임대차계약 이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이고, 이 경우 임차 인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면, 73 법무사 2020년 7월호
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