나. 소액임차인의 최우선변제권 대항요건을 갖춘 소액임차인은 임대차계약증서 상 의 확정일자를 갖추지 못한 경우에도 보증금 중 일정 액을 다른 담보물권자보다도 최우선하여 변제받을 권리가 있다. 소액임차인이 위와 같은 최우선변제권 을 행사하려면 법률이 정한 소액임차인에 해당되어야 하고, 소액임차인이 대항요건을 최소한 경매개시결정 등기 이전에 충족하여야 한다. 또한 소액임차인이 이러한 대항요건을 배당요구의 종기까지 최소한 유지하여야 하고, 소액임차인이 배당 요구의 종기 내에 반드시 배당요구를 하여야 한다. 현 재 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 금액한도는 서울특별시는 1억 1천만 원, 「수도권정비 계획법」에 따른 과밀억제권역·세종시·용인시·화성시 는 1억 원, 광역시(인천, 군 지역 제외)·안산시·김포시· 광주시·파주시는 6천만 원, 그 밖의 지역은 5천만 원 이다. 한편, 우선변제 받을 수 있는 금액은 서울특별시 3,700만 원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권 역·세종시·용인시·화성시는 3,400만 원, 광역시(인천, 군 지역 제외)·안산시·김포시·광주시·파주시는 2천만 원, 그 밖의 지역은 1,700만 원이다. 다. 우선변제권의 성격 「주택임대차보호법」은 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기 타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권 리가 있음을 규정하고 있는데, 이러한 주택임차인의 우선변제권에 대하여 대법원 판례는 임대차계약증서 에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사 한 권리를 인정한다는 취지라고 설명하고 있다. 실제로 경매실무상 배당요구를 한 우선변제권 있 는 주택임차권자의 지위는 저당권자 등 담보물권자 의 지위와 거의 같다. 다른 것이 있다면 다른 담보물권 자는 경매신청권이 있는 반면, 위 임차권자는 경매신 청권이 없다는 것뿐이다. 라. 우선변제권에 관련된 대법원 판례 ● 【대법원1999.6.11.선고 99다7992판결】 확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 지번, 구조, 용도만 기재하고 아파트의 명 칭과 그 전유 부분의 동호수의 기재를 누락한 경우, 법 제3조의2 제2항 소정의 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수 없다. ● 【대법원 1999.3.23.선고 98다46938판결】 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자 를 갖춘 경우, 「주택임대차보호법」 제3조의2제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 을 기준으로 발생한다. ● 【대법원 1998.6.26.선고 98다2754판결】 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함 으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고, 그 경매절 차에서의 매수인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고, 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배 당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었 다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료 된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 매각대 금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경매 절차에서의 매수인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다. ● 【대법원 1988.4.25.선고 87다카2509결정】 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항력을 갖 76 현장 활용 실무 지식 법무사 실무광장
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