김지안 법무사(서울동부회) Q2 저는 지방의 한 빌라를 임차해 살았는데, 지난 8월 계약기간이 만료되어 집주인에게 더 이상 계약을 유지하지 않겠다고 알린 상태입니다. 그런데 지금까지 임대인은 묵묵부답으로 일관하며 보증금을 돌려 주지 않고 있습니다. 이러다 아무것도 못해보고 돈을 못 돌려받으면 어떡하나 불안하기만 합니다. 어떻 게 하면 보증금을 반환받을 수 있나요? 임대차기간 만료로 계약해지 통보를 했는데, 보증금을 돌려주지 않 습니다. 방법이 없을까요? 임대차 보증금반환소송을 통해 강제집행 절차를 밟아 매수인에게 반환받거나 임차인 스스로 매수 할 수도 있습니다. 우선은 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 요구한 다음, 그래도 안 되면 지급명령이나 소송을 진행하여 보증금 반환청구를 할 수 있습니다. 이러한 법적 조치 에 따라 집행권원을 받게 되면, 해당 임차주택의 경매 절차를 밟아 보증금을 반환받을 수 있습니다. 그런데 소송을 통해 집행권원을 확보해 경매신청을 한 경우, 집행개시요건이 완화되어 귀하께서 임차한 주택을 반환하지 않아도 경매신청이 가능합니다(「주 택임대차보호법」 제3조의2 제1항). 다만, 같은 조 제3항에서 “임차인은 임차주택을 양 수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다”고 규정하고 있어 보증금 수령을 위해서는 인도절차를 마쳐야 함을 기억하십시오. 한편, 경매절차에서 ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 보증금 전액에 대해 배당을 요구했으나 전 액을 배당받을 수 없는 경우가 있을 수 있는데, 대법 원 판례(2001.3.27.선고 98다4552)에서는 이때 임차 인이 경락인(매수인)에게 대항해 보증금 중 배당받을 A 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 대해 반환받을 수 있 으며, 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보고 있는바, 경매절차에서 매수인이 나타 나 경매가 진행되었다면 그 매수인에게 보증금을 반 환받을 수 있을 것입니다. 그런데 문제는 매수인이 나타나지 않는 경우입니다. 이때는 임차인이 직접 해당 주택을 매수할 수 있습니 다. 이 경우 「민사집행법」 제143조제2항에 따라 매각 결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고, ‘배당받아 야 할 금액을 제외한 금액’을 배당기일에 내면 됩니다. 다만, 이 경우 임차주택의 소유권이 매수인에게 양 도되어 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됨에 따 라 임대인의 보증금반환채무는 소멸하게 됩니다. 즉, 매수인이 된 임차인이 ‘임대인의 자신에 대한 보증금 반환 채무’를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반 환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 되는 것입니다. 한마디로 이 경우에는 더 이상 임대인에게 보증금 반환 청구를 할 수 없게 되므로 직접 매수할 것인지의 여부는 주의해서 판단해야 할 것입니다. 31 법무사 2020년 10월호 Counselor
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