어떻든 이 실수는 필자의 지나친 자만과 부주의가 한 요인이었음을 자인할 수밖에 없다. 그러나 한편으 로는 사건 부동산이 토지거래허가지역이라는 사실을 몰랐던 것이 전화위복인 점도 있었다. 토지거래허가지역이라는 사실과 토지거래허가를 받 기 위한 조건이 그토록 복잡하다는 것을 미리 알았더 라면 계약 자체가 이루어지지 않아 필자가 사건을 수 임할 수도 없었을 것이다. 인생 새옹지마(塞翁之馬)가 이럴 때를 두고 하는 말 일까. 그러나 사건을 마무리하기까지 불안과 긴장으로 밤잠을 설치며 스트레스를 받았던 것을 생각하면 등 골이 오싹하다. 나. 특별한 계약조건 – 특수조합 소유 구분건물의 선취득 이 사건의 어려움은 비단 실수 때문만은 아니었다. 이 사건 부동산 매매계약은 동일건물 내 특수조합의 구분소유권 취득을 계약 성립의 조건으로 하는 ‘조건 부 계약’이었다. 따라서 잔금일인 2020.8.31.까지 위 구 분건물의 소유권 취득이 이루어지지 않으면 계약이 취 소될 수 있었기 때문에 그 경우 손해배상을 어떻게 규 정해야 하는지가 계약단계에서부터 어려운 문제로 떠 올랐다. 그리하여 매수인의 자문 세무사를 수차례 만나 계 약조건을 협의하는 과정에서 조합 소유 구분건물의 매 도 조건을 그 조합의 정관을 통하여 살펴보니, 조합원 5인 중 4인 이상의 처분 동의가 있어야 할 뿐 아니라 특수조합이어서 매수인도 그 조합의 목적에 맞는 특 수한 조건에 부합하지 않으면 매수자격이 없는 것으로 파악되었다. 여러 고민을 거듭하다 이와 같은 사정을 감안하여 최초의 매매계약서에 특약 조항으로 “이 계약은 이 계 약 잔금일인 2020.8.31. 위 조합원 소유 구분건물의 매 매계약이 성립되어 소유권을 이전할 수 없게 되면 무 효가 된다”는 조항을 삽입하였다. 결국 우여곡절 끝에 이 사건 매매계약 잔금 1개월 전 에 매수인의 매수자격조건을 확인하고, 조합원 전원의 동의를 받아 이 사건 매매계약의 선행조건인 조합 소 유 구분건물에 대한 소유권 이전등기를 마칠 수 있었 다(이와 같이 특별법에 의하여 양도제한이나 정관에 특수한 조건이 규정되어 있는 경우에는 계약 전 이에 대비한 조건을 추가할 필요가 있음에 유의해야 한다). 2020.7.31. 조합 소유의 구분건물의 소유권이전등기 까지 마쳤으나 2020.8.25.에서야 이 사건 토지의 토지 거래허가가 나왔다. 사실상은 토지거래허가 전에 계약 금을 지급하였지만 그 계약은 무효이므로 계약일을 토 지거래허가 이후로 정하여 최초 계약 당시 지급한 가 계약금을 계약금으로 충당하는 것으로 계약서를 다시 작성하여 부동산거래신고를 하였다. 다. 산업관리공단의 공장허가 적합 판정의 어려움 매매계약 특별조건인 조합 소유부동산에 대한 소유 권이전문제가 해결되자 이번에는 토지거래허가 신청 을 하였다. 그러나 담당직원 왈, “공단 내 토지거래허가 를 받으려면 산업관리공단의 공장용도 적합 판정이 필 요하다”고 하여 이후 수차례 공단을 방문해야 했다. 이 과정은 결코 녹록지 않았는데, 그 이유는 매수 부 동산 내의 임차인 문제가 걸림돌로 작용하였기 때문이 다. 매수인이 취득하려는 부동산에 대한 토지거래허 가계획서 상 취득 목적은 공장의 운영이므로 이 구분 건물에 임차인이 있으면 직접 공장으로 사용하지 않는 것이 되었다. 따라서 임대차계약을 해지해야만 적합판 정을 할 수 있다는 것이 실사를 담당한 산업관리공단 의 의견이었다. 그러나 임차인들이 6명이나 되는 데다 모두 사업자 등록이 되어 있어 「상가건물임대차보호법」의 보호를 받으므로 임차인들의 동의가 없으면 임대차계약을 해 68 현장 활용 실무 지식 나의 사건수임기
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