실생활에서 우리는 ‘임대차’와 ‘전세’를 혼용해 사 용하고 있지만, 법률적인 의미에서 ‘전세’란 전세권설 정등기를 마친 물권적인 권리를 의미하며, 미등기전 세, 즉 주택에 대한 채권적 전세는 「주택임대차보호 법」의 적용을 받는다.1) 또한 부동산이 주택이거나 상가인 경우에는 각 「주 택임대차보호법」과 「상가건물임대차보호법」이 특별 법으로서 우선 적용되며, 「민법」은 일반법으로서 위 특별법이 규정하지 않는 사항, 예컨대 임차인의 원상 회복의무나 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등 에 적용되고, 주택이나 상가를 제외한 그 밖의 부동 산, 예컨대 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차 등 의 경우에 적용된다. 또한 상가 중에서도 동법 제2조제1항 단서에 의해, 서울시의 경우 보증금이 9억, 과밀억제권역은 6억 9 천만 원(이하 중략)을 초과하는 상가는 동법 제2조 제 3항이 열거하는 대항력, 갱신요구권, 권리금 규정 등 만이 적용되고, 이를 제외한 다른 규정들은 적용되지 아니한다. 따라서 실생활에서 임대차 분쟁이 발생한 경우에 우선 검토해야 하는 것은 “어느 법률이 우선 적용되 는가?” 하는 점이다. 이때 명심하여야 할 점은 주택, 상가의 여부는 등기부나 건축물대장과 같은 공부상 의 기재를 가지고 판단하는 것이 아니라 실제 현황, 특 히 주된 사용 목적과 현황이 무엇인가를 기준으로 판 단하여야 한다는 점, 그리고 상가의 보증금액을 산정 할 때 월 차임이 있는 경우에는 동법 시행령 제2조 제 3항에 의해 차임에 100을 곱하여 환산한 금액을 보 증금에 포함해서 판단해야 한다는 점이다. 03 존속(임대)기간, 묵시적 갱신, 갱신청구권 가. 존속기간 원칙적으로 계약에서 정한 기간이 임대차 기간이 된다. 그러나 주거생활 등의 안전을 보호하고자 하는 정책적인 목적에 따라 특별법에서 최단기간의 제한 규정을, 그 외 「민법」에서 최장기간의 제한 등에 관한 규정을 두고 있기 때문에 이 규정들을 반드시 알아야 한다. 이는 후술할 묵시적 갱신과 갱신청구권에 대해 서도 마찬가지이다. 1) 주택의 경우 「주택임대차보호법」(이하 「주임법」이라 함) 제4조 에서 “① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정 한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차 기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다” 라고 규정하고 있다. 따라서 계약서에 1년으로 임대 기간을 정한 경우, 임차인은 선택에 따라 1년 또는 2년의 임대기간을 주 장할 수 있다. 또한 2020.7.31. 개정된 임차인의 갱신요 구권(주임법 제6조의3) 규정에 의해 사실상 그 기간 이 4년으로 늘어났다고 볼 수 있다. 2) 상가의 경우 「상가건물임대차보호법」(이하 「상가법」이라 함) 제 9조에서 “①기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미 만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증 금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것 으로 본다”고 규정하고 있다. 1) 「 주택임대차보호법」 제12조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아 니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 ‘전세금’은 ‘임대차의 보증금’으로 본다. 73 법무사 2020년 10월호
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