용되어, 임대차기간이 만료한 경우에 건물 등이 현존 한 때에는 임차인에게 갱신청구권이 인정되고 있었 다. 이는 형성권이 아니라 임대인이 갱신을 거절하면 임차인이 지상건물의 매수를 청구할 수 있는 구속을 받을 뿐이므로 엄밀히 말해 개정 「주임법」과 「상가 법」이 규정한 갱신요구권과는 그 성격이 다르다. 정부는 이러한 불합리를 개선하여 국민의 주거안정 을 도모하고자 2020.7.31. 「주임법」에 아래와 같이 계 약갱신 요구 규정을 신설하여 규율하는 한편, 부칙에 서도 그 시행시기에 대해 따로 정하고 있다. 「주택임대차보호법」 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정 당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 중략) ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으 로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하 였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더 라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여 야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. (이하 중략) 「주택임대차보호법」 부칙 제2조(계약갱신 요구 등 에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당 시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우 에는 이를 적용하지 아니한다. 따라서 이미 과거에 체결된 임대차계약의 임차 인도 위 개정 규정에 따라 기간 만료 1개월 전까지 (2020.12.10. 이후에 체결된 계약의 경우에는 기간 만 료 전 2개월 전까지) 갱신요구를 할 경우, 임대인은 동 법 제1항 각 호의 사유, 예컨대 제1호의 2기 이상의 차 임연체(제1호), 제8호의 임대인(임대인의 직계존속·직 계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우가 아니라면 전 임대차와 동일한 조건으로 2년 더 임대해 주어야 하고, 단 차임과 보증금은 동법 제7 조의 범위(증액의 경우 최고 5%) 내에서 증감을 청구 할 수 있는 권리를 가지게 된다. 반면, 개정 법 시행일(2020.7.31.)을 기준으로 잔존 임대기간이 1개월도 남지 않은 임차인의 경우에는 동 법에 따르더라도 갱신요구를 할 수 있는 기간이 이미 도과된 상태이므로 위 갱신요구권을 행사할 수 없게 된다. 그러나 이미 합의 연장이나 묵시적 갱신을 통해 4년 째 거주하고 있는 임차인이라 할지라도 2020.7.31.을 기준으로 임대기간이 1개월 이상 남은 자는 동법에 따라 기간 만료 6개월에서 1개월 사이에 위 갱신요구 권을 행사해서 추가 2년을 더 거주할 수 있다. 한편, 동법 부칙 제2조에 따라, 2020.7.31. 이전에 이 미 임대인이 임차인과의 갱신을 거절하고 제3자와 새 로운 임대차계약을 체결한 경우에는 임차인은 동법 제6조의3에 의한 갱신요구를 할 수 없다. 75 법무사 2020년 10월호
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