따라서 만일 임대인이 2020.7.31. 이후에 체결한 제 3자와의 임대차계약을 이유로 임차인의 갱신요구를 거부하는 경우, 이는 받아들여지지 아니한다. 그리고, 특약에 의해 임차인의 갱신요구권을 박탈 하더라도 이러한 특약은 「주임법」 제10조에 의해 임 차인에게 불리한 것으로 그 효력이 부인된다. 또한 임 차인이 원래 기간 만료 시 퇴거하기로 임대인과 합의 한 바 있다 하더라도 만료 전 1개월 이전까지 동법에 기해 갱신요구권을 행사할 수 있다. (3) 임대인의 갱신요구 거부권 「주임법」 제6조의3 제1항에서는 9가지 사유를 들 어 임대인이 임차인의 갱신요구를 거부할 수 있는 경 우를 열거하고 있는데, 그중 제일 문제가 되는 것은 제 8호 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다) 이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우이다. 만일 임대인이 제8호에 근거하여 임차인의 갱신요 구를 거절한 경우, 임차인은 임대인이 실제로 그 주택 에 거주하는지 여부를 확인할 방법이 필요한바, 이를 위해 정부는 「주임법 시행령」 제5조를 개정하여 갱신 이 거부된 임차인이 임대인의 실제 거주 여부를 확인 할 수 있도록 하는 한편, 「주민등록법 시행규칙」 제14 조를 개정하여 주민등록 전입세대의 열람범위를 확 대할 계획이다. 이를 통해 임대인이 실제로 위 주택에 거주하지 않 고 있는 사실이 드러나는 경우에는 합의된 배상액 또 는 동조 제6항의 각 호에 따라 산정된 금액 중 큰 금 액을 임차인에게 배상해야 한다. 그런데 만일 임대인이 전입신고만 해 두고 주택을 공실로 비워둘 경우에는 임대인의 실제 거주여부를 알 수 없는바, 만일 그러한 사실이 드러날 경우에는 동조 제6항에 의한 배상액이 아니라 「민법」 제750조 에 근거한 손해배상책임을 부담하게 된다. 이때 그 손해액의 산정은 일응 동법 6조의 3 제6항 이 기준이 될 수 있겠으나 임차인이 이러한 사실을 입 증하는 것이 관건이므로 역시 이에 대한 입법 개선이 필요한 상황이다. 또한 임대인이 “자신이 거주하겠다”며 임차인을 내 보낸 후 2년이 지나기 전에 다시 실거주 목적의 매수 인을 물색해서 이를 매도할 경우에도 “실제 거주할 의 사 없이” 임차인을 내보낼 목적으로 자신이 일정 기간 거주했다가 2년 안에 다시 매도한 것으로 판명된다면 역시 일반 불법행위 책임을 질 수 있다.2) 한편, 최근에 많이 문제가 되고 있는 소위 “갭투자”, 즉 매수인이 임차인이 있는 주택을 매수하면서 매매 대금에서 임대보증금을 공제하고 이를 매수할 경우, 기존 임차인이 갱신요구권을 행사할 때, 새로운 매수 인이 동조 제1항제8호에 기해 ‘자신이 거주할 것임을 이유로’ 이를 거부할 수 있는지 문제가 되는바, 현재로 서는 이전등기 이전의 매수인은 아직 소유권자가 아니 므로 임대인의 지위를 승계한 자가 아니고, 따라서 위 제8호에 기해 임차인의 갱신요구를 거부할 수 없다. 게다가 임차인이 원래 갱신요구를 하지 않겠다고 해 서 이를 매수했는데 나중에 임차인이 변심한 경우에 도 매수인은 이에 대항할 수도 없다. 임차인의 갱신요 구권은 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 특 약은 효력이 없기 때문이다(동법 제10조). 따라서 임차인이 있는 주택을 매수하고자 하는 수 요는 과거에 비해 줄어들 것이라는 것이 일반적인 전 망인데, 역시 입법의 개선이 필요한 부분이다. 2) 상가의 경우 (1) 묵시적 갱신 2) 「 주임법」 제6조의3 제5항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신요구 를 거부하고 제3자에 임대한 경우, 동조 제6항의 배상책임을 지는 것으로 규정하고 있기 때문에, 이와 같이 탈법적인 방법으로 이를 회피할 경우 동 법 적용이 어려워 일반법인 「민법」 제750조에 기해 배상책임을 물어야 하 는 상황인바, 역시 입법의 개선이 필요한 부분이다. 76 현장 활용 실무 지식 법무사 실무광장
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