한편, 만일 임차인이 법이 보장한 갱신요구권을 행 사하지 않고 임대인과 합의하여 5%를 초과하는 인상 계약을 할 경우, 이 계약은 유효하며 단, 임차인은 차 후에 1회에 한해 그 새로운 계약에 대한 갱신요구권을 행사할 수 있다. 그러나 만일 임차인의 갱신요구에 의 한 계약기간 중 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과 한 인상에 합의한다면 이 합의는 「주임법」 제10조에 의해 5%를 초과하는 범위에서 그 효력이 부인된다. 즉, 5% 내의 인상제한 규정은 기존 계약이나 갱신 으로 인한 계약기간 중 증액을 요구할 때 적용되는 것 으로, 같은 임대인과 임차인 사이에서 기존 계약의 갱 신이 아니라 계약기간 만료 후 새로운 계약을 체결 할 때에는 이러한 제한이 적용되지 아니한다.(대판 2002.6.28.선고 2002다23482). 2) 감액 청구 마찬가지로 임차인 역시 위 조항에 근거해서 보증 금이나 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이때는 5%의 제한이나 약정 후 1년 이내에 청구하지 못한다는 제 한이 없다. 다만 지금과 같은 코로나 사태로 인해 차 임의 감액을 청구할 때 임대인과 합의가 안 될 경우 (소위 착한 임대인이 될 것을 강요할 수는 없는 노릇 이다), 결국 분쟁조정위원회에 조정신청을 해야 할 것 인바, 조정신청에 피신청인(임대인)이 조정절차에 응 하지 아니한다는 의사를 통지한 경우에는 「주임법」 제21조 제3항 제5호에 의해 각하되고, “조정안을 통지 받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의 사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거 부한 것으로 본다. <개정 2020.6.9.>”라고 동법 제26 조 제2항에서 규정하고 있으므로, 결국 소송에 의해 해결할 수밖에 없는 난점이 있다. 이때 어떠한 형태의 소를 제기할 것인가 하는 문제 가 있는데, 이와 관련하여 “이러한 차임증감청구권은 사법상의 형성권으로 법원에 대해 형성판결을 구할 수 있는 권리가 아니므로, 차임청구의 본소 또는 차임 연체로 인한 해지를 원인으로 한 건물명도소송에 대 해 (임차인)피고가 반소로 차임의 감액을 청구할 수 는 없다(대판 1968.11.19.선고 68다1882, 1883)”는 판 례를 유념해야 한다. 즉, 형성의 소(반소로 “원고는 피고에 대해 차임을 금 얼마로 감액한다”라는 소송)를 제기해서는 안 되 고, 사법상 형성권의 행사(차임감액 청구)를 근거로 하여 원고의 해지가 부적법하다고 다투거나, 감액을 전제로 과다 지급된 차임을 부당이득으로 반환하라 는 소송을 제기하여야 하겠다. 그런데 우리 법원은 과거 IMF 사태 당시 임차인의 2기 이상의 차임연체로 임대인이 계약을 해지하고 명 소소송을 제기하자 임차인이 경제사정의 급격한 악 화를 이유로 이 조항에 기해 차임감액의 항변을 하였 으나, 법원은 “이 사건 약정 차임이 계약체결 후 경제 사정의 변경으로 인하여 정의와 형평에 어긋날 정도 로 불합리하게 되었다고 인정할 수 없다”고 소극적으 로 판시한 바 있고(서울중앙지법 1999.10.6.선고 98가 합92516판결), 이후에도 이러한 경우 감액을 인정하 는 데 매우 소극적인 입장이다. 그렇다면 임대인의 증액 청구와 인상률을 판단할 때에도 적어도 똑같이 엄격한 잣대가 적용되어야 하 는 것이 아닌가 생각하고 감액청구에 대한 보다 명확 한 요건을 두는 식의 입법 개선이 필요하다고 본다. 나. 상가의 경우 1) 관련 규정 「상가건물임대차보호법」 제11조(차임 등의 증감청 구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공 과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 78 현장 활용 실무 지식 법무사 실무광장
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