보증금 2억 원 빌라의 전세계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못해 보증금반환소송을 제기, 승소판결 을 받았는데 임대인이 사망했습니다. 임대인은 채무가 많아 상속인 모두가(1순위 상속인부터 4순위 상 속인까지) 상속포기를 해 현재 상속재산관리인이 선임되었습니다. 이런 상황에서 보증금을 돌려받기 위해 경매를 신청하려고 하는데, 누구를 채무자로 하여 경매를 신청해야 하나요? 대위상속등기를 신청하고 강제경매를 신청해야 하는지요? 상속등기는 생략하고, 상속재산관리인을 채무자로 하여 부동산강제경매신청을 하면 됩니다. 판례에 따르면, “강제집행을 개시하기 전에 채무자 가 사망하고, 그 상속인의 존재 여부가 분명하지 않은 때에는 상속재산관리인의 선임을 신청하여 그 선임된 사람을 상대로 강제경매신청을 하여야 할 것”이며(재 민 63-20), “이미 사망한 사람이나 상속인을 상대로 한 경매신청은 부적법하다(대법원 1966.10.21. 66다 1584)”고 판시하고 있습니다. 일반적으로 채무자 겸 소유자(임대인)가 사망했을 때는 채무자의 상속인 앞으로 대위상속등기를 한 후 강제경매를 신청하고 있음에 따라 상속인이 1순위부 터 4순위까지 모두 상속포기를 하여 상속인이 없고, 상속재산관리인이 선임된 상태에 있는 귀하의 사례에 서는 상속재산관리인을 상대로 대위상속등기 신청을 한 후 강제경매신청을 하면 될 것이라 생각할 수 있을 것입니다. 그러나 상속재산관리인을 상대로 한 대위상속등 기는 할 수가 없습니다. 등기선례 제200605-2호에서 “상속재산관리인은 일정한 권리의무가 있는 상속재 산의 관리인에 불과할 뿐이므로 재산관리인의 선임 은 등기법 상 등기할 사항이 아니”라고 규정(참조조문 「민법」 제1053조 내지 제1057조)하고 있기 때문입니 다. 또한, ‘2006.05.01. 부동산등기과-1090 질의회답’ 에서도 “현행 「부동산등기법」 상 부재자 재산관리인 선임등기는 등기할 사항이 아니므로, … 이를 발견한 당해 등기관은 「부동산등기법」 제175조 내지 제177 조의 절차를 밟아 이를 직권으로 말소하여야 한다”고 하고 있으며, 상속재산관리인에 대해서는 「부재자재 산관리인에 관한 규정」이 준용됩니다. 위와 같이 우리 등기법과 등기예규 등의 법리에 따 라 상속재산관리인을 부동산등기부에 등재하고 싶 어도 할 수가 없고, 어떤 사정으로 우연히 등재되었다 하더라도 나중에 발견되면 등기관이 직권으로 말소할 수 있기 때문에 귀하께서는 상속인이나 상속재산관리 인을 등기권리자로 하여 상속등기를 하는 것이 아니 라, 상속등기를 생략하고 상속재산관리인을 상대로 한 강제경매신청을 하여 보증금을 반환 받으시면 될 것입니다. 민사집행 Q1 임대인은 사망하고 상속인들은 상속포기 했습니다. 보증금을 반환받으 려면 누구에게 경매신청을 해야 하나요? A 34 법으로 본 세상 법률고민 상담소 Law
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