2021 법무사 2월호

QUESTION 2 ANSWER 아파트 매수 후 가격이 계속 올라 계약해제 될까 걱정인데, 한 달 남은 중도금을 미리 지급해도 될까요? 매도인의 계약해지를 막기 위해 중도금 지급기일 이전이라도 미리 중도금을 지급할 수 있습니다. 귀하는 매수인으로서 매매계약을 체결하고 계약 금까지 지급한 상황으로 보입니다. 「민법」 제565조에 따 라 매매계약에 있어서 계약금은 해약금의 성격을 가지 며, 매도인과 매수인이 이행에 착수할 때까지 매수인이 계약금을 포기하거나 매도인이 계약금의 배액을 매도인 에게 돌려주는 방법으로 매매계약을 일방적으로 해제 할 수 있습니다. 따라서 현 상태(계약금만 지급한 상황)에서 매도인 이 매수인에게 계약금의 2배를 돌려준다면 매매계약은 적법하게 해제되고 없었던 일이 됩니다. 위 계약금에 의 한 해제는 법에서 명시한 대로 당사자 일방이 이행에 착 수하기 전까지 가능하기에 ‘이행의 착수’라는 행위가 중 요합니다. 대법원 판례에서는 이행의 착수에 대하여 객관적 으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위 의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 경우를 칭하며, 단순히 이행을 위한 준비를 하는 것만으로는 부족하다고 판시하고 있습니다. 일반적으로 매수인이 매도인에게 중도금을 지급하 는 행위를 대표적으로 이행의 착수로 보며, 매수인이 매 도인에게 중도금을 지급한 상태에서는 위와 같이 「민 법」 제565조에 따른 일방적인 계약해제가 불가능하게 됩니다. 이때 중도금 지급일 이전에는 중도금을 지급하지 않기로 하는 별도의 특약이 있는 등 특별한 사정이 없는 한 그 지급기일 이전에 중도금을 지급하는 것은 이행의 착수로서 유효합니다. 결론적으로 매도인 측에서는 매수인이 중도금을 지급하기 전까지는 계약해제의 의사표시를 하고 계약금 의 배액을 매수인에게 돌려주는 방법으로 계약해제가 가능하며, 매수인측에서는 매도인이 계약을 일방적으로 해제할 수 없게 하기 위해 중도금을 지급하는 절차를 진 행할 수 있습니다. 따라서 귀하의 사례에서도 중도금 지급기일이 1달 정도 남은 상태라고 해도 그 전에 중도금을 지급하고 매 도인의 계약해제를 막을 수 있을 것입니다. 5억 원에 아파트 매매계약을 체결하고 계약금 5000만 원을 지급한 매수인 입니다. 중도금은 1억 원이며 지급일이 한 달 정도 남았습니다. 그런 계약 체결 이 후 해당 아파트의 시세가 계속 오르고 있고, 현재 오른 시세가 제가 매도인에게 지 급한계약금보다도훨씬큰상황입니다. 저는 꼭 이 집을 사고 싶은데, 이런 상황에서는 매도인이 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해지할 수도 있다고 들어서, 계약이 해제될까 봐 걱정이 됩니다. 정말 그런 것이 가능한가요? 그리고 중도금 을 지급하면 계약을 해제할 수 없다고도 하던데, 현재 중도금지급기일이 1달 정도 남아 있는 상황인데, 미리 중도금을 지급할 수는없는지요? 민사 전영호 법무사 (서울중앙회) 31