현행 「임대차보호법」, 위헌 요소 지적 필자와 같은 법무사들은 실무현장 에서 현행 「주택임대차보호법」 상의 임 차인 보호 규정이 너무 일방적이고 불 공평하다며 해결책을 구하는 임대인들 을 많이 접하게 된다. 그러나 마땅한 법 논리적 근거를 찾는 것이 궁색하여 “법 이 그렇다”고밖에 답할 수 없어 당황스 러울 때가 적지 않다. 사실상 묵시적 갱신의 경우 임차인 은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통 지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생 하도록 한 조항은 상당수의 학자들이나 법률가들이 위헌적 요소가 있다고 주장 하고 있다. 또, 사적자치에 의한 협의를 완전히 무시하는 상한제 강행 규정은 오히려 부메랑이 되어 임차인의 권리를 침해할 수 있기 때문에 추가적인 개정이 필요 하다는 분석도 있다. 특히 법 제6조의3제1항제8호의 조 건부 실거주 조항은 삭제해야 한다는 지적이 많다. 임대인이 조건부 실거주를 내세울 경우, 임차인은 ‘합의갱신’을 하 게 되는데, 이때는 임대료 상한제가 적 용되지 않아 폭등한 임대료를 고스란히 부담해야 하기 때문이다. 물론, 임대인이 거짓으로 실거주를 한다며 계약갱신요구를 거절해 임차인 을 쫓아내고 다른 임차인에게 높은 가 격에 임대를 하거나, 혹은 공실로 두는 경우 손해배상 청구를 할 수 있으나 이 미 쫓겨난 임차인 입장에서는 손해배상 조건을 확보하기도 어렵고, 실제 손해배 상액수도 그리 크지 않아 다른 곳으로 이사를 감으로써 발생한 손해가 크게 보전되지는 않는다. 그러다 보니 독일, 일본, 프랑스 등 해외에서는 갱신요구권 횟수에 제한을 두는 입법례가 없으므로 우리도 갱신 요구권 행사 횟수를 최소 2회 이상으로 확대하고, 최초 4년 동안은 임대인의 실 거주 이유 갱신거절이 불가능하도록 하 는 입법적 보완이 필요하다는 주장도 나온다. 현실적으로 계약갱신과 차임인상 률 제한 규정이 여러 가지 문제를 낳고 있는 것이 사실이다. 먼저 갱신계약과 신규계약 사이에 전세가격 격차가 벌어 지는 ‘이중가격’ 문제는 임대인과 임차 인 권리를 모두 제약하는 요소다. 신규 분양 당시의 차임은 시장가격 보다 낮기 마련이어서 갱신 시점에는 상 당한 차이를 보이게 되는데, 이를 받아들 이기 힘들어하는 임차인에 대해 임대인 들은 일단 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고, 일정기간의 임대료 수입을 포 기하는 부작용이 나타나고 있는 것이다. 둘째는 전월세가격의 상승 문제다. 임대차계약기간이 4년으로 바뀐 반면, 증액상한이 5%로 강제되면서 임대인들 은 향후 4년간의 시가와 물가상승분을 전·월세가격에 반영하고 있다. 또, 임차인의 ‘계약갱신요구권’ 행사 로 거의 대부분의 임대차계약이 갱신되 고 있음에 따라 전월세 매물 자체가 사라 지고 있는 것도 전·월세가격 상승에 한몫 을 하고 있다. 계약갱신·차임인상률 상한제, 개정해야 위와 같은 문제들은 정상적인 임 대시장의 기능을 파괴하고, 주택시장 의 불안정 요인이 될 수 있다. 따라서 이 를 해소하고, 임대인과 임차인의 이익이 조화가 되도록 추가적인 법 개정이 필 요하다. 임차인 보호라는 임대차제도의 기 능을 전면적으로 부인해서도 안 되지만, 주택보급률이 100%를 넘어선 2021년 의 주택 상황을 감안해 좀 더 균형적인 입법 태도가 필요할 것이다. 필자는 추가 개정에 있어 두 가지 조항의 개선이 필요하다고 본다. 첫째는 묵시적 갱신 후 기간 없는 임대차에 대한 임차인의 일방적인 해지 통고 조항(제6조의2)의 폐지 혹은 개정 이다. 이 조항으로 말미암아 임차인이 유 학을 간다, 분양아파트 입주기간이 다 가왔다 등으로 임대인을 속이고, 나중 에 위 조항에 의한 권리를 주장하는 상 황이 현장에서 다수 발생하고 있다. 이는 법률이 부정의를 옹호하는 것 으로, 임대인의 입장에서는 위헌 판단 을 구할 수도 있는 조항이다. 둘째는 차임·보증금 증액청구 상 한 규정(제7조)을 보다 합리적으로 개정 해야 한다. 보증금의 증액범위가 20분 의 1이라는 강행규정보다는 범위의 폭 을 넓혀 임대인과 임차인이 협의할 수 있는 공간을 보다 넓게 열어주는 것이 임차인의 계약갱신이나 재계약을 위해 더욱 합리적일 것이다. 51
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