2021 법무사 6월호

현행 「임대차보호법」, 위헌요소지적 필자와 같은 법무사들은 실무현장 에서 현행 「주택임대차보호법」 상의 임 차인 보호 규정이 너무 일방적이고 불 공평하다며 해결책을 구하는 임대인들 을 많이 접하게 된다. 그러나 마땅한 법 논리적 근거를 찾는 것이 궁색하여 “법 이 그렇다”고밖에 답할 수 없어 당황스 러울때가적지않다. 사실상 묵시적 갱신의 경우 임차인 은언제든지임대인에게계약해지를통 지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생 하도록한조항은상당수의학자들이나 법률가들이위헌적요소가있다고주장 하고있다. 또, 사적자치에의한협의를완전히 무시하는 상한제 강행 규정은 오히려 부메랑이되어임차인의권리를침해할 수 있기 때문에 추가적인 개정이 필요 하다는분석도있다. 특히 법 제6조의3제1항제8호의 조 건부 실거주 조항은 삭제해야 한다는 지적이많다. 임대인이조건부실거주를 내세울 경우, 임차인은 ‘합의갱신’을 하 게 되는데, 이때는 임대료 상한제가 적 용되지않아폭등한임대료를고스란히 부담해야하기때문이다. 물론, 임대인이 거짓으로 실거주를 한다며 계약갱신요구를 거절해 임차인 을 쫓아내고 다른 임차인에게 높은 가 격에 임대를 하거나, 혹은 공실로 두는 경우 손해배상 청구를 할 수 있으나 이 미쫓겨난임차인입장에서는손해배상 조건을확보하기도어렵고, 실제손해배 상액수도 그리 크지 않아 다른 곳으로 이사를 감으로써 발생한 손해가 크게 보전되지는않는다. 그러다 보니 독일, 일본, 프랑스 등 해외에서는 갱신요구권 횟수에 제한을 두는 입법례가 없으므로 우리도 갱신 요구권행사횟수를최소 2회 이상으로 확대하고, 최초 4년동안은임대인의실 거주 이유 갱신거절이 불가능하도록 하 는 입법적 보완이 필요하다는 주장도 나온다. 현실적으로 계약갱신과 차임인상 률 제한 규정이 여러 가지 문제를 낳고 있는 것이 사실이다. 먼저 갱신계약과 신규계약 사이에 전세가격 격차가 벌어 지는 ‘이중가격’ 문제는 임대인과 임차 인권리를모두제약하는요소다. 신규 분양 당시의 차임은 시장가격 보다낮기마련이어서갱신시점에는상 당한차이를보이게되는데, 이를받아들 이기 힘들어하는 임차인에 대해 임대인 들은 일단 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하고, 일정기간의 임대료 수입을 포 기하는부작용이나타나고있는것이다. 둘째는 전월세가격의 상승 문제다. 임대차계약기간이 4년으로 바뀐 반면, 증액상한이 5%로 강제되면서 임대인들 은 향후 4년간의 시가와 물가상승분을 전·월세가격에반영하고있다. 또, 임차인의 ‘계약갱신요구권’ 행사 로 거의 대부분의 임대차계약이 갱신되 고있음에따라전월세매물자체가사라 지고있는것도전·월세가격상승에한몫 을하고있다. 계약갱신·차임인상률상한제, 개정해야 위와 같은 문제들은 정상적인 임 대시장의 기능을 파괴하고, 주택시장 의불안정요인이될수있다. 따라서이 를해소하고, 임대인과임차인의이익이 조화가 되도록 추가적인 법 개정이 필 요하다. 임차인 보호라는 임대차제도의 기 능을전면적으로부인해서도안되지만, 주택보급률이 100%를 넘어선 2021년 의 주택 상황을 감안해 좀 더 균형적인 입법태도가필요할것이다. 필자는 추가 개정에 있어 두 가지 조항의개선이필요하다고본다. 첫째는 묵시적 갱신 후 기간 없는 임대차에대한임차인의일방적인해지 통고 조항(제6조의2)의 폐지 혹은 개정 이다. 이 조항으로 말미암아 임차인이 유 학을 간다, 분양아파트 입주기간이 다 가왔다 등으로 임대인을 속이고, 나중 에 위 조항에 의한 권리를 주장하는 상 황이현장에서다수발생하고있다. 이는 법률이 부정의를 옹호하는 것 으로, 임대인의 입장에서는 위헌 판단 을구할수도있는조항이다. 둘째는 차임·보증금 증액청구 상 한규정(제7조)을보다합리적으로개정 해야 한다. 보증금의 증액범위가 20분 의 1이라는 강행규정보다는 범위의 폭 을 넓혀 임대인과 임차인이 협의할 수 있는 공간을 보다 넓게 열어주는 것이 임차인의 계약갱신이나 재계약을 위해 더욱합리적일것이다. 51