2021 법무사 6월호

해야 하며, 건축법규와 토지이용계획확인원을 통해 리모 델링과 재개발·재건축 문제 등을 확인해야 한다. 1) 건축물대장등본및도면등 건축물대장에서 확인할 수 있는 사항은 건물의 지 번과 용도, 면적이다. 또, 집합건물대장에서는 1동 전체 와 전유부분의 용도 면적, 대지권의 비율 등을 확인하게 된다. 특히 불법 증축 부분을 확인하여 양성화 가능성 을 검토해야 한다. 한편, 현재 집합건물임에도 집합건물대장이 만들어 지지 않고 일반건축물대장으로만 편성된 경우에는 소유 권이전등기 시 등기공무원에 따라 어려움을 겪을 수도 있다. 다만 부동산경매에서 구분건물을 취득한 경우에 는 법원의 촉탁에 의하므로 크게 문제되지 않는다. 2) 건축법규와토지이용계획확인원의확인 건물투자에서 1차적으로 필요한 것은 건축법규에 의한 다양한 용도의 건물 건축 허용 여부와 토지이용계 획확인원을 통한 법규적 제한 등을 파악하는 일이다. ● 건축법규에 의한 용도변경 등 검토(「건축법」 제 77조제1항, 제78조제1항) 각종 용도별로 건축가능한 건물의 종류는 건축법 령과 조례에 따라 규정되어 있다. 참고적으로 멸실 후 신 축·재축이나 증축 등과 관련해 건축법규 등에 의한 활 용도가 높은 건물의 건축에 대해 살펴보면, 먼저, 단독 주택의 건축은 유통상업지역과 전용공업지역, 그리고 음식점 등은 전용주거지역에서만 절대적으로 불허되고 대부분 허용된다. 다음으로 슈퍼 등의 건축은 절대적인 불허지역이 없고, 복지시설은 사실상 절대적으로 불허되는 지역 없 이 대부분 허용된다. 그러나 일반 숙박시설 건축은 중 심·일반·근린 상업지역을 제외하고는 거의 허용되지 않 는다. 축사·고물상·휴게소도 건축허가를 받을 수 있는 지역이 아주 제한적이다. ● 토지이용계획확인원의 검토 토지이용계획확인원을 통해 ①지역·지구 등의 지 정내용 및 ②지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용, ③ 토지거래계약에 관한 허가구역과 도시관리계획 입안사 항, 그리고 ④「건축법」 제2조제1항제11호나목에 따른 도 로 등을 조사하는 이유는 리모델링, 용도변경, 재개발· 재건축을 위해 필요하기 때문이다. 특히 용도지역은 토지투자를 위한 최초의 기준이 며, 용도지역별 건폐율과 용적률은 구체적인 투자를 위 해 필수적인 참고자료다. 국토교통부의 토지이음 사이 트 (http://www.eum.go.kr )를 이용하면 각 지자체별 각 종 규제정보들을 알아볼 수 있어서 편리하다. 나. 경매건물투자관련몇가지문제의검토 1) 제시외건물 법원은 제시외 건물에 대해 일차적으로 부합물이 나 종물 여부를 살펴 매각 포함 여부를 결정한다. 경매 실무에서는 집행관의 현황조사와 감정인의 평가서를 참 고해 제시외 건물이 부합물 혹은 종물이라는 판단이 서 면 매각에 포함하고, 아니면 매각에서 제외하고 있다. ● 매각에 포함되는 경우 : 제시외 건물의 소유자 가 다르거나 부합물이나 종물이 아닌 것으로 확정되면 매수인은 소유권을 상실하고 감정가 상당의 손해를 입게 된다. 본 건물에 잇대었다거나 창고나 화장실이라고 해서 반드시 부합물이나 종물은 아니다. 소유권을 취득해도 불법 건물로서 양성화도 하지 못하거나 이행강제금 및 과태료또는형사처벌의대상이되는경우도있다. ● 매각에 포함되지 않는 경우 : 부합물이나 종물 이 아닌 매각외 제시외 건물은 소유자를 상대로 매수합 2) 69