2021 법무사 6월호

군, ②산업 등의 시설군, ③전기통신시설군, ④문화 및 집회 시설군, ⑤영업시설군, ⑥교육·복지시설군, ⑦근린 생활시설군, ⑧주거업무시설군, ⑨그 밖의 시설군이다. 「건축법」과 시행령, 서울시 조례 등을 조사해 보면, 단독주택을 슈퍼나 음식점, 복지시설로 변경하는 데는 어려움이 없으나, 일반 숙박시설이나 공장, 고물상으로 용도변경을 하는 것에는 상당한 제한이 따른다. 따라서 건물 취득 전에 지자체 건축담당 공무원으로부터 업종 변경 또는 허가 여부를 체크하고, 건축 설계사무소에서 증·개축 가능 여부를 미리 알아보는 게 좋다. 주택을 근린생활시설로 변경하려면 훨씬 더 큰 용 량의 정화조를 증설해야 한다. 어떤 경우에는 주차장 시 설이나 소방시설 등 각 건물의 용도에 따른 관계법령의 보완사항이 필요하므로 이와 같은 보완이 가능한지도 사전에 검토해야 한다. ● 건물의 노후 정도와 개조비용 등도 감안 용도변경에 따른 보완과 노후 정도에 따른 구조개 선 및 증·개축 비용을 감안하고도 수익성이 있을지를 미리 검토하여야 한다. 투자대상 건물의 주요 구조부가 부실하면 자칫 리모델링이 완전히 불가능할 수도 있다. 라. 단독주택리모델링을위한추가검토 1) 주택리모델링계약시필수확인서류 단독주택 리모델링은 구조변경이 이루어지는 경우 가 많으므로 디자인뿐 아니라 설계도서, 샘플리스트, 시 방서, 견적서 등을 꼭 챙겨야 한다. 단독주택은 반드시 설계도면을 작성한 후 견적서를 산출하고 시공을 진행 해야 한다. 리모델링에 앞서 건축주가 시행자(설계·시공자)에 게 반드시 받아야 할 서류(도서)는 ①평면도, ②전개도, ②전기도면 등이 포함된 ‘설계도서’, ③어떻게 시공해야 하는지 표시한 ‘공사시방서’, ④마감재료를 구체적으로 선정한 자재샘플목록’, ⑤이 모든 공사를 진행하는 데 얼마의 비용이 드는지 산출한 ‘공사견적서’다. 최소한 평 면도와 구체적인 공사견적서 정도는 필요하다. 2) 리모델링을위한허가·신고 리모델링 시 ▵기둥이나 보, 지붕틀의 증설·해체, ▵3개 이상의 수선 및 변경, 그리고 ▵내력벽의 증설·해 체, ▵내력벽 면적 30㎡ 이상의 수선·변경은 대수선에 해당하므로, 신고 또는 허가를 받아야 한다. 그뿐만 아니라, ▵방화벽이나 방화구획을 위한 바 닥 또는 벽의 증설·해체, ▵주 계단 및 피난계단, 또는 특별피난계단의 증설·해체·수선, ▵미관지구에서의 건 축물 외부형태(담장 포함) 변경 역시 대수선 행위에 해 당되어 신고 또는 허가를 받아야 한다. 3) 리모델링의설계와시공 건축허가 또는 건축신고를 해야 하는 건축물, 또 는 사용 승인을 받은 후 20년 이상이 지난 건축물은 리 모델링 설계를 해야 한다. 그러나 「주택법」에 따라 리 모델링 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다. 다만, ▵바 닥면적의 합계가 85㎡ 미만의 증·개·재축, ▵연면적이 200㎡ 미만이고 층수가 3층 미만인 비교적 경미한 건 축물 공사의 경우는 건축사가 아니어도 설계·시공이 가 능하다. 마. 그린벨트내건물의리모델링 1) 그린벨트내의투자 전원주택을 원하는 경우에는 비교적 도심에서 가 깝고, 개발제한으로 자연환경이 쾌적하며, 일정한 조건 하에 증·개축이 가능한 그린벨트 내 건물의 리모델링도 좋은 대안이다. 그린벨트에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고, 1회에 한해 기존 건축물의 증·개축만 가능하지만, 방법 73