2021 법무사 7월호

인도와 주민등록을 마친 다음 날, 그리고 「상가임대차 보호법」 제3조(대항력 등)의 임차인은 건물의 인도와 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따른 사업자 등록을 신청한 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임차인들의 대항력은 부동산 인도와 함께 주택임 차인은 주소지 주민센터에 전입신고를, 상가임차인은 부 동산소재지 세무서에서 사업자등록을 받아야 취득된다. 나. 우선변제권의 취득 1) 「민법」 「민법」 상 우선변제권은 전세권등기나 임차권등기 가 필요하다. 2) 임대차보호법 「주택임대차보호법」 제3조의2(보증금의 회수)의 임차인은 대항요건을 갖추고 주민센터나 법원, 공증사 무실에서 계약서에 확정일자를 받아야 한다. 반면, 「상가임대차보호법」 제5조(보증금의 회수) 의 상가임차인은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으 로부터 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 「민사집 행법」에 따른 경매나 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순 위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변 제받는다. <참고> 전세권과확정일자임차인의권리보호관계 3) 대지에대한배당여부 등기 없는 「민법」 상 전세권과 임차권은 배당요구 권이 없으나 「주택임대차보호법」과 「상가건물임대차보 호법」의 적용을 받는 경우에는 대지의 매각대금에 대하 여도 배당을 받는다. 4) 「민법」 상임대차등기청구권과전세권등기청구권 「민법」 제621조(임대차의 등기)는 “부동산 임차인 은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.”고 규 정되어 있으므로, 임대차기간 존속 중에는 임차권등기 청구권이 발생한다. 그러나 전세권에는 전세권등기청구권은 규정되어 있지 않다. 그러나 채권적 전세는 임대차이므로 위 「민 법」 제621조에 의한 임대차등기청구권은 행사할 수 있다. 다. 임차권등기명령에의한등기와 「민법」 상임차권등기 임차권등기명령제도는 「주택임대차보호법」의 특 이한 보호규정이지만, 「민법」 상 임차인과 상가임차인도 임대차기간이 종료한 후에는 임대인의 동의를 얻어서, 「주택임대차보호법」 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대 차등기의 효력 등), 「상가건물임대차보호법」 제7조(「민 법」에 따른 임대차등기의 효력 등)에 의해 대항력과 우 선변제권이 유지되는 임차권등기를 할 수 있다. 2) 주택임차인이그지위를강화하고자별도로전세 권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 「주택임대차 보호법」 제3조제1항의 대항요건을 상실하면, 이미 취 득한 「주택임대차보호법」 상의 대항력 및 우선변제권 을 상실하며(대법원 2007.6.28.선고 2004다69741), 전세권에 의한 권리는 남아 있게 되고, 전세권설정 계약서가 첨부된 등기필증에 찍힌 접수인이 「주택 임대차보호법」 소정의 확정일자에 해당한다 (대법원 2002.11.8.선고 2001다51725판결). 71