2021 법무사 7월호

는 모든 임대차에 대한 공통적인 강행규정이다. 「주택임대차보호법」 제10조와 「상가건물임대차보 호법」 제15조의 강행규정은 「민법」 규정보다 훨씬 세밀 하게 포괄적으로 임차인을 보호하고 있다. 특히 주의할 것은 아래와 같이 판례에 나타나는 임대차보호법의 강 행규정 해석의 변화다. 즉, 대법원 2014.4.30.선고 2013다35115판결 에서는 “구 「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로반환을구할수있다.”고판시하고있다. 그러나 대법원 1996.4.26.선고 96다5551, 5568판 결 에서는 “「주택임대차보호법」 제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면, 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이 므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라 고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차 인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.”고 판시하고 있다. 또, 대법원 1992.9.8.선고 92다24998, 92다 25007판결 에서는 “건물 임대인이 임차보증금과 임료 를 저렴하게 해 주는 대신 임차인이 부속물에 대한 시설 비, 필요비, 권리금 등을 일체 청구하지 않기로 약정하였 고, 임차권 양수인들도 시설비 등을 청구하지 않기로 약 정하였다면 임차인이나 양수인 등은 매수청구권을 포기 한 것이고, 위 약정이 임차인에게 일방적으로 불리한 것 이라고 볼 수 없다”고 하고 있다. 3. 「민법」과 임대차보호법의 특이한 보호규정의 추가적 검토 가. 「민법」 상 전세권·임차권과 임대차보호법에서의 공통적 보 호규정 「민법」 제310조(전세권자의 상환청구권), 제626조 의2, 차임증감청구권을 규정한 제628조가 규정되어 있 으나 임대차보호법의 규정과 같이 구체적이지는 않다. 2) 「주택임대차보호법」 「주택임대차보호법」에는 제7조(차임 등의 증감청 구권)에서 “「주택임대차보호법」 상의 증액청구는 임대 차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 위 증액청구는 약정한 차임 이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”는 규정과 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 시행 령 제9조(월차임 전환 시 산정률) 및 제10조의2(초과 차 임 등의 반환청구) 등에 의한 임대료 관련 보호규정이 있다. 3) 「상가건물임대차보호법」 「상가건물임대차보호법」에는 제10조의2(계약갱신 의 특례)와 제11조(차임 등의 증감청구권)에 차임과 보 증금의 증감권이 규정되어 있다. 바. 소액임차인에대한일정액의보호 「민법」에는 없고 「주택임대차보호법」 제8조(보증 금 중 일정액의 보호)와 「상가건물임대차보호법」제14조 (보증금 중 일정액의 보호)의 특별 보호규정이다. 사. 강행규정 「민법」 제10조(강행규정)는 “이 법에 위반된 약정 으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규 정하고 있으며, 제628조(차임증감청구권), 제629조(임 차권의 양도, 전대의 제한), 제631조(전차인의 권리의 확 정) 내지 제636조(기간의 약정 있는 임대차의 해지통 고), 제639조(묵시의 갱신), 제640조(차임연체와 해지), 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 내지 647조 75