2021 법무사 8월호

3) 경매절차에서임차인의계약해지권과우선변제권에대해 주의할점 ● 임차기간이 남아있는 임차인의 계약해지가 인 정되어 배당요구권이 발생하는 경우 : 임차주택의 양수 인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관 계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관 계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도 됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경 우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공 평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지 통고 즉시 그 효력이 생긴다(대법원 1996.7.12.선고 94다 37646 판결). ● 임차기간이 남아있는 임차인의 계약해지가 부 정되어 배당요구권이 발생하지 않는 경우 : 그러나 금융 기관이 신청한 경매절차에서 경매법원이 임차인의 배당 요구통지서를 금융기관이 신고한 임대인의 주소로 송달 하였다가 송달 불능되자 등기우편으로 같은 주소에 발 송한 경우, 임차인의 임대차 해지의 의사표시가 임대인 에게 도달한 것으로 볼 수 없다. 이는 경매절차에서 송달된 것으로 본다는 것일 뿐 이므로 발송만으로 배당요구통지서에 담긴 임대차 해지 당요구종기 전에 배당요구를 한 경우에도 배당요구종기 이후에 주소를 이전하려고 한다면, 의뢰인들에게 임차 권등기명령에 의한 등기절차를 권유하고, 위 절차를 취 하지 않는 경우에는 배당금을 수령할 때까지 주민등록 과 주택의 점유라는 대항요건을 상실하지 않도록 주의 를 촉구하여야 한다. 2) 임차인과전세권자의경매신청및배당요구의조건과 주의할점 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하여 우선변 제권을 취득하나, 경매신청을 하기 위해서는 임차보증금 반환청구를 하여 집행권원을 취득한 후에 강제경매를 신청하여야 한다. 그러나 전세권자가 배당요구를 하거나 임의경매신 청을 하기 위하여서는 전세계약을 해지하고, 동시이행 조건인 부동산의 인도와 전세권 말소서류의 제공을 입 증하거나 이에 대한 준비가 되었음을 전세권설정자에게 통지하여야 하며 통지가 불능되면 의사표시의 공사송달 절차에 의해서라도 위 내용의 통지가 송달되어야 한다. ▶ 기한이남아있는최선순위전세권자의경매신청이나 배당요구요건 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기채무의 이 행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방 의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할수있는준비를완료하고그뜻을상대방에게통지 하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이 행지체에빠지게할수있는것이다(대법원 2001.7.10. 선고 2001다3764 판결). 따라서 전세권자의 전세목적물 인도의무 및 전 세권설정등기 말소의무와 전세권설정자의 전세금 반 환채무는 동시이행관계에 있으므로 경매를 신청하는 전세권자는 전세권설정자에게 “전세목적물을 인도하 고 전세권설정등기말소서류를 교부할 테니 전세금을 지급하여 주기 바란다”는 취지의 내용증명우편물을 보낸 서면을 신청서에 첨부하면 될 것이지 반드시 전 세권설정등기를말소할필요는없다. 71